20211107-天风证券-固收利率周报_地产向下_利率向__24页_2mb

地产下行与利率走势分析总结

核心内容

房地产行业对中国经济具有重要影响，其投资增速的下滑将对GDP增长造成显著拖累。当前，地产投资增速每下行1%，GDP增速约下降0.19%。根据测算，地产增速下滑5%将拖累GDP约1%。考虑到2021年三季度GDP为4.9%，四季度有望回升至5.1%，但若地产持续下行，2022年GDP保持5%增长压力较大。

主要观点

1. 地产对经济的贡献：

   • 房地产增加值占GDP比重已超过7%，其对建筑建材业、科教文卫、汽车消费等行业有显著拉动作用。
   • 2013年房地产投资拉动的相关行业增加值占GDP比重约15.3%，对GDP增长贡献率约29.4%。

2. 地产政策变化：

   • 自2016年起，地产政策逐渐转向“房住不炒”，抑制房价上涨和房地产金融风险。
   • 2020年疫情后各地放松政策，但随后因房价上涨而收紧，2021年7月“三道红线”政策进一步限制地产融资。

3. 地产承压影响：

   • 房企资金压力增大，融资受限，导致地产投资增速下滑。
   • 地产融资端的紧缩影响信用投放，拖累社融。
   • 地方财政依赖土地出让收入和地产相关税费，地产下行对地方财政造成压力。

4. 政策应对：

   • 政策不会大幅转向，而是逐步推进高质量发展。
   • 保持地产合理融资需求，通过财政、货币、产业政策综合应对地产下行压力。
   • 重点关注地产去化周期、保障性住房融资、RMBS和居民中长期贷款等指标。

5. 债市展望：

   • 市场利率围绕政策利率波动，预计10Y国债收益率中枢为2.95%。
   • 货币政策重心在滞，而非胀，预计继续维持“以我为主，以稳为主，不多不少，结构主导”的策略。
   • 若经济增速滑出潜在增速底线，货币政策可能转向量宽价降。

关键信息

• 地产与经济关系：地产行业对GDP贡献大，其下滑将显著影响经济基本面。
• 政策导向：政策注重新旧动能转换，避免过度依赖地产，逐步向高质量发展转型。
• 融资压力：房企面临融资限制，特别是“三道红线”政策对融资产生明显影响。
• 地方财政：地产相关税费占地方财政收入比重超过21%，地产下行将对地方财政造成压力。
• 市场表现：长债收益率小幅下降，资金面平稳，市场利率围绕政策利率波动。

结构性问题

• 三大失衡：实体经济结构性供需失衡、金融与实体经济失衡、房地产与实体经济失衡。
• 解决方向：通过供给侧改革和结构性调整，提高供给质量，推动经济向高质量发展。

政策对冲措施

• 规范主体融资：满足“三道红线”企业的融资需求，国企优势明显。
• 保障性住房融资：政策支持保障性租赁住房建设，增加相关融资。
• RMBS与中长期贷款：通过RMBS实现部分按揭贷款出表，增加地产融资额度。
• 居民贷款：居民新增中长贷和按揭贷款同比变化，反映地产融资改善情况。

债市与利率

• 利率走势：10年期国债收益率下行，10年国开债收益率下行，期限利差收窄。
• 货币政策：以稳为主，保持中性适度，避免过度宽松。
• 市场预期：市场利率围绕政策利率波动，未来仍维持中性观点。

风险提示

• 经济走势超预期：经济下行压力可能超预期。
• 外围政策超预期：国际政策变化可能对国内经济和债市产生影响。
• 疫情反复：疫情反复可能对经济复苏造成冲击。

图表与数据

• 图表目录：包括房地产对GDP的拉动率与贡献率、地产相关产业链、地产去化周期、保障性住房融资等。
• 数据支持：基于2018年投入产出表测算、国家统计局数据、Wind数据等。

市场点评

• 资金面：本周央行净回笼7800亿元，资金面整体平稳。
• 长债收益率：小幅下降，受煤炭价格下跌和政策影响。
• 政策滤波：政策对市场利率有较大滤波作用，市场利率围绕政策利率波动。

一级市场

• 发行计划：下周将发行38支利率债，包括国债和地方债。
• 发行数据：不同债券的发行时间和计划发行总额。

二级市场

• 国债期货：价格整体上行，反映市场对经济下行的担忧。
• 利率互换：整体下行，显示市场对未来利率的预期。

外汇走势

• 美元指数：波动较大，反映国际经济环境变化。
• 人民币对美元汇率：稳定，显示外汇市场相对平稳。

大宗商品

• 原油价格：整体上行，显示通胀压力。
• 其他商品：如铜、铝、铁矿石等价格波动，反映市场供需变化。

海外债市

• 美债收益率：稳健上行，显示海外经济环境变化。
• 其他国家债市：如德国、意大利、日本等国债收益率变化，反映国际资本流动和经济预期。

总结

• 地产下行：对经济和财政造成显著压力，政策不会大幅转向。
• 债市展望：维持中性适度，利率围绕政策利率波动。
• 政策应对：通过多方面措施对冲地产下行影响，推动经济向高质量发展。