同策房产咨询-20160627-上海市场周报_16页_2mb
报告摘要
同策市场每周观察总结（2016年06月20日—2016年06月26日）
核心内容概述
本周上海房地产市场整体呈现量价齐升的态势，但不同物业类型表现各异。商品住宅成交量环比上升21%，均价微涨1%；公寓成交量增长18%，均价上涨2%；别墅成交量增长37%，均价小幅下跌2%；商业成交量大幅增长67%，均价下降3%；办公市场则呈现强劲增长，成交量环比上升73%，均价大幅上涨41%。
主要观点
- 市场整体趋势：尽管“沪九条”新政已实施三个月，市场仍保持稳定，成交量在百万平米以下波动较小。
- 房价走势：一线城市的高房价和土地价格推动房价持续上涨，短期内政策仍以限购为主。
- 区域分化明显：外环外区域表现活跃，尤其是因“地王”效应带动的板块，如顾村、泗泾、安亭等，成交表现突出。
- 投资需求旺盛：商铺和办公项目因高预期回报率受到投资者青睐，带动市场成交增长。
商品住宅市场分析
本周数据
- 供应面积：25.05万平米，环比下降17%
- 成交量：32.77万平米，环比上升21%
- 成交均价：36092元/平米，环比上升1%
新开盘项目
| 项目名称 | 环线 | 板块 | 推盘户型 | 推出量（套） | 报价（元/平米） | 优惠情况 | 去化情况 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 碧桂园嘉誉 | 郊环外 | 嘉定新城 | 85-115平米1-3房 | 344套 | 2.8万元/平米（精装） | 认筹2万抵6万 | 去化294套 |
| 旭辉铂悦西郊 | 郊环外 | 安亭汽车城 | 210-255平米独栋 | 43套 | 最低1000万/套（毛坯） | 30抵100万 | 去化40套 |
| 大华碧云天 | 中外环 | 大场 | 85、98平米2房 | —— | 最低5.5万元/平米 | 每平米优惠1千 | —— |
| 金地天地云墅 | 外郊环 | 顾村 | 126-142平米联排 | —— | 4.2万元/平米（精装） | 98折优惠 | 去化185套 |
| 朗诗里程 | 郊环外 | 临港新城 | 76平米2房86平米3房 | 60套 | 最低130万/套 | 团购3万抵8万 | 去化30套 |
| 金地自在城 | 外郊环 | 泗泾 | 75平米2房90平米4房 | 200套 | 3.8万元/平米（精装） | 案场有优惠 | 售罄 |
| 正荣璟园 | 郊环外 | 金山新城 | 50-130平米2-4房 | 93套 | 1.25万元/平米 | 认筹2万抵5万 | 去化88套 |
成交结构
- 户型去化：90平米以下房源去化865套，占比32.40%，为去化主力。
- 总价分布：总价300-500万元房源成交占比28.58%，继续居首。
- 均价分布：2-3万元/平米房源成交占比29.78%，为去化主力。
公寓市场分析
本周数据
- 供应面积：22.00万平米，环比下降23%
- 成交量：27.26万平米，环比上升18%
- 成交均价：36800元/平米，环比上升2%
TOP10榜单
- 外环外项目占据9席，外郊环项目表现活跃。
- 销冠项目：金隅大成郡（大成名庭）以65套成交，8919平米面积，均价25791元/平米。
- 地王影响：浦东周浦、宝山顾村等地王带动周边项目热销。
别墅市场分析
本周数据
- 供应面积：3.05万平米，环比上升82%
- 成交量：5.51万平米，环比上升37%
- 成交均价：32595元/平米，环比下降2%
销冠项目
- 联排销冠：华贸东滩花园麓岭郡，去化28套，成交面积3288平米，均价28816元/平米。
- 独栋销冠：新虹桥首府（西郊百丽苑），去化4套，成交面积1500平米，均价43045元/平米。
市场趋势
- 高端墅类产品因小户型和总价控制得当，受到市场欢迎。
- 崇明陈家镇板块成为别墅市场亮点。
商业市场分析
本周数据
- 供应面积：4.68万平米，环比下降52%
- 成交量：6.28万平米，环比上升67%
- 成交均价：20478元/平米，环比下降3%
销冠项目
- 销冠：馨佳园（顾村板块），去化104套，成交面积11273平米，均价7506元/平米。
- 供应亮点：泗泾板块的MORE街区（钰丰商都）以2.27万平米供应量领先。
市场趋势
- 商铺受住宅市场带动，积极入市，投资需求旺盛。
- 顾村板块因地王效应，成为商业市场热点。
办公市场分析
本周数据
- 供应面积：6.36万平米，环比上升10%
- 成交量：19.23万平米，环比上升73%
- 成交均价：37552元/平米，环比上升41%
销冠项目
- 销冠：中骏广场（华漕板块），成交171套，4.79万平米，均价30347元/平米。
- 高价项目：保利国际中心（均价83157元/平米）和上海国际航运服务中心（均价88367元/平米）对均价起到显著拉动作用。
本周案例分享：瑞虹新城悦庭
项目概况
- 物业地址：虹口瑞虹路368弄
- 开盘时间：2016年6月18日加推
- 占地面积：18012平米
- 建筑面积：30458平米
- 价格：98000元/平米
- 装修情况：精装修
- 热销户型：97-105㎡两房
- 主要客群：区域客源
项目卖点
- 区域优势：位于“黄金三角”核心区域，享有优质教育和生态资源。
- 交通优势：坐拥“2环、3隧、4轨交”立体交通网络，便利快捷。
- 规划优势：规划约55万平米商业综合体瑞虹天地，包含多个高端商业设施。
- 配套优势：周边有瑞虹新城幼儿园、虹口区第四中心小学、华师大一附中等优质教育资源。
信息来源与联系方式
- 研究机构：同策咨询研究部
- 研究经理：许之静
- 微信公众号：同策咨询研究部&老张宏论
- 公司信息：同策房产咨询股份有限公司
- 联系方式：Tel: 51560606-8139 / 1381702986
- 公司网址：www.tospur.com
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