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安邦集团房地产市场分析总结（总第985期，2015/03/30）

核心内容概述

2015年房地产市场整体呈现下行趋势，房企业绩普遍下滑，主要受交付面积减少、均价下降、融资成本上升等因素影响。大房企虽仍保持一定盈利增长，但增速放缓，而小房企则面临盈利被完全侵蚀的风险。与此同时，部分城市房地产市场出现回暖迹象，如北京和广州，政策利好与市场预期改善推动销售回升。此外，土地出让收入增速放缓，对地方财政形成压力，促使地方政府重新思考发展策略。

主要观点与趋势分析

• 房企利润收窄：房地产企业整体利润下滑，大房企虽有规模效应，但增长乏力；小房企则因收入有限，难以维持盈利。
• 市场分化明显：一线城市如北京、广州、深圳市场有所回暖，而部分二线城市仍面临库存压力与销售低迷。
• 政策调控转向刺激需求：政府出台多项政策支持居民自住和改善性住房需求，如调低二套房首付比例、鼓励PPP模式等。
• 土地市场疲软：全国土地出让收入同比增长3.1%，但增速逐季回落，部分地区甚至出现负增长，反映出房地产投资趋冷。
• “营改增”对行业影响深远：建筑业增值税税率将提高至11%，多数企业面临税负增加，政府需加快配套政策制定。
• 旧改项目面临困境：深圳旧改项目因政策收紧、审批困难及债务风险，开发商逐渐退出，未来可能进入长期停滞期。
• 房地产信托收缩：受经济环境和风险管控影响，房地产信托发行规模和占比均大幅下降，预计2015年仍将低位运行。

关键信息与数据

房地产市场表现

• 2014年A股57家房企中，29家净利润增长，28家出现下滑，净利率普遍下降。
• 碧桂园2014年总收入845.5亿元，同比增长34.8%，但毛利率和净利率连续两年下降。
• 保利地产2014年净利润增长13.5%，但增速放缓，创上市以来最低水平。
• 2015年4月苏州楼市预计推新47盘，共约4616套房源入市，量价双升。
• 北京楼市3月16日-22日成交1666套，环比上涨61%；成交均价微涨0.86%。
• 广州楼市消化速度明显好转，但市场仍偏冷，3月份成交量接近2月份水平。
• 重庆主城区商品房成交连续第五周回升，但价格仍处于下行通道。

土地市场动态

• 2014年全国土地出让收入42940.30亿元，同比增长3.1%；其中，四季度下降21.6%，呈现逐季回落态势。
• 北京2月个人住房贷款增加61亿元，同比多增14.4亿元，显示市场流动性改善。
• 深圳3月16日-22日一手住房成交套数环比下跌24.19%，成交均价微涨1.85%。
• 杭州楼市迎来“样板季”，3月主城区新建商品房签约678套，成交量上升。
• 2014年全国土地出让面积同比下降25.9%，土地资源稀缺问题日益凸显。

政策与市场动向

• 三部委联合通知：调低二套房首付比例至四成，释放政策利好。
• 北京将大规模运用PPP模式推动市政建设，鼓励社会资本参与。
• 上海瑞安房地产出售企业天地，以改善资金周转率和负债问题。
• 佳兆业事件促使融创调整收购策略，做好撤退准备。

行业挑战与风险

• 土地收入锐减的风险尚未被市场广泛认知，地方政府需转变发展思路。
• 产权证“难产”问题普遍，涉及审批流程复杂、部门协调困难。
• 建筑行业存在严重的资源浪费，从设计到施工再到拆除，各个环节均有浪费现象。

风险与机会提示

• 机会：北京楼市销售回升，政策利好推动市场回暖。
• 风险：土地收入锐减未被广泛认知，房地产信托融资规模持续收缩，旧改项目推进受阻。

地方政府与市场关系

• 地方政府依赖土地出让收入，但随着市场下行，土地经济模式式微。
• 政府需加快财政收入结构调整，推动其他产业投资，减少对土地出让的依赖。
• 土地出让收入用于征地补偿等民生领域，净收益有限，难以支撑高增长。

总结

2015年房地产市场面临多重挑战，包括利润收窄、土地市场疲软、政策调控转向刺激需求等。尽管部分城市出现销售回暖迹象，但整体市场仍处于调整期。房企需适应“慢走”趋势，地方政府也需重新审视土地经济模式。同时，行业内的结构性问题，如建筑浪费、产权证难产、信托融资收缩等，亟待政策与市场机制的优化与调整。