房地产行业动态报告：行业集中度提升，公募基金加仓房地产板块-20190128-东北证券-12页_2mb

房地产行业分析报告总结

核心内容

本报告分析了2019年1月房地产行业的市场表现、行业动态、土地交易、基金持仓及重点公司财务数据。整体来看，房地产行业在2019年初表现略弱于大盘，但板块走势与大盘保持一致。随着行业集中度的提升，龙头房企在市场中占据主导地位，具备更强的抗风险能力和增长潜力。

主要观点

• 市场表现略弱但稳定：申万房地产指数本周微跌0.17%，而沪深300指数上涨0.51%，板块整体表现略弱于大盘，但横向比较仍位列第十二位。
• 行业集中度提升：房地产行业马太效应显著，中小型房企面临资金链和经营压力，优质项目转让频现，龙头房企借此扩大规模。
• 基金加仓房地产板块：公募基金对房地产板块的配置比例为0.71%，在19个行业中排名第5位，四季度明显加仓，主要集中在估值低、业绩确定性强的龙头房企。
• 政策支持雄安新区发展：国务院发布指导意见，提出个人产权住房以共有产权房为主，降低房地产投资属性，并通过地方政府债券和REITs等方式支持新区融资。

关键信息

1. 市场表现

• 板块表现：申万房地产指数本周微跌0.17%，沪深300指数上涨0.51%，板块表现略弱于大盘，但走势一致。
• 个股表现：
  • 涨幅前五：上实发展（+13.75%）、莱茵体育（+13.62%）、海航投资（+11.28%）、*ST天业（+7.87%）、光大嘉宝（+6.76%）。
  • 跌幅前五：ST新梅（-11.19%）、中珠医疗（-9.45%）、中国武夷（-8.42%）、中润资源（-7.55%）、华业资本（-6.83%）。
  • 龙头房企表现较好，如新城控股本周上涨3.31%，今年以来累计上涨14.52%。

2. 行业动态

• 融创收购泛海项目：融创以125.53亿元收购泛海国际持有的上海董家渡和北京泛海国际社区项目，有助于改善泛海控股的资金链。
• 2018年业绩预告：
  • 新城控股：归母净利润预计同比增长49%-74%。
  • 蓝光发展：归母净利润预计同比增长57%-79%。
  • 海航投资：归母净利润预计同比增长2703.87%-2751.73%，主要因上海前滩项目股权转让。
  • 荣盛发展：归母净利润预计同比增长57%-79%，主要受益于销售项目结算。

3. 土地市场

• 土地交易情况：2019年第三周，全国土地供应面积1063万平米，成交面积1571万平米，成交均价2229元/平米，溢价率6.30%。
• 城市分化明显：
  • 一线城市土地溢价率12%。
  • 二线城市溢价率5.16%。
  • 三线城市溢价率0.18%。
• 土地市场整体低迷，但一线城市的回暖趋势明显。

4. 基金持仓

• 基金配置比例：房地产板块在公募基金配置中为0.71%，在19个行业中排名第5。
• 重点持仓公司：基金主要配置一线房企，如万科A、保利地产、招商蛇口、华夏幸福和新城控股，因其估值低、业绩稳定。
• 基金推荐：
  • 一线房企：万科A、保利地产、新城控股、华夏幸福、华侨城A、招商蛇口。
  • 二线房企和区域龙头：中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展、阳光城。

5. 重点公司财务数据

6. 风险提示

• 政策风险：调控政策可能进一步收紧。
• 市场风险：市场表现可能超预期下行。

结论

整体来看，房地产行业在2019年初表现稳健，受益于政策支持和龙头房企业绩增长，具备一定的配置价值。基金加仓趋势明显，重点布局一线和二线优质房企。随着行业集中度提升，龙头房企有望继续扩大市场份额，但需警惕政策收紧和市场下行风险。