20221024-天风证券-房地产行业研究周报_地产债压力几何_16页_2mb

报告摘要

房地产行业信用债压力分析总结

核心内容概览

本文主要分析了2022年10月房地产行业的信用债压力、政策动态、市场表现及投资建议，揭示了行业面临的挑战与潜在的修复路径。

主要观点与关键信息

1. 地产信用债发行与融资情况

境内债：2022年9月房企新发境内债462亿元，同比+7%，净融资额-40亿元；10月新发境内债201亿元，同比-2%；年初至今累计发行境内债4478亿元，同比-22%，净融资额-459亿元。
境外债：2022年9月新发境外地产债132亿元，同比-72%，净融资额-190亿元；10月至今未有境外地产债发行；年初至今累计发行境外债1269亿元，同比-65%，净融资额-2494亿元，显著高于2021年的-419亿元。
信用分化：国企融资几乎未受行业下行影响，而民企融资大幅萎缩，信用分化程度远高于销售分化程度。
信用等级：新发债券中，AAA级占比由2019年的40%提升至80%，市场风险偏好持续收缩。

2. 短期偿债压力

23年Q1：房企境内债偿付规模1102亿元，同比-20%；境外债偿付规模1197亿元，同比-5%；一季度偿付压力占全年的30%（境内）和35%（境外）。
偿债高峰：2022年3月、7月为偿债高峰，Q4有所回落，但23年Q1仍面临较大偿债压力。

3. 信用债指数与违约情况

境内债指数：中证地产债指数收盘价187.54，较2021年5月高点222.85下降15.8%。
境外债指数：MARKITIBOXX亚洲中资美元房地产债指数收盘价135.46，较2021年5月高点363.28下降62.7%。
违约规模：2022年Q1-Q3境内债违约规模分别为165亿、678亿、488亿，境外债违约规模分别为673亿、835亿、423亿，违约占比持续上升。

4. 行业信用修复路径

行业景气度回升：销售回款仍是房企现金流的主要来源。
再融资改善：中债增信发债后，期待更强的信用支持手段。
资产转让：房企加速资产转让等自救手段。
债务重组：保交付加速项目层面的债务重组和破产重整。

5. 投资建议

推荐标的：优质龙头包括中国海外发展、金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口；优质成长包括新城控股；优质物管包括碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。
建议关注：华润置地、首开股份、华发股份、越秀地产、建发国际、滨江集团、绿城中国等。

6. 风险提示

行业信用风险蔓延
销售下行超预期
因城施策力度不及预期

政策与市场动态

1. 政策梳理

全国政策：2022年10月16日，二十大报告提出加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度；10月20日，LPR维持不变；10月21日，阶段性调整差别化住房信贷政策。
地方政策：各地出台购房补贴、税收优惠、土地规划调整、人才引进等政策，如驻马店契税补贴、北京试点“交房即交证”、哈尔滨土地竞买保证金、宁波放宽落户条件等。

2. 新房市场表现

成交情况：10月15日-21日，64城商品房成交面积400万平，移动12周同比-20.88%，月度同比-31.37%，降幅扩大。
分能级表现：一线城市成交面积109万平，同比-31%；二线城市254万平，同比-19.79%；三线及以下37万平，同比-43.21%。
市场趋势：整体新房市场销售表现疲软，部分城市如福州、宁波、温州等降幅明显。

3. 二手房市场

成交情况：10月17城成交167万平，月度同比+37.95%，较上月改善20.86pct。
市场趋势：二手房市场呈现修复迹象，与新房市场形成对比。

4. 土地市场

成交情况：10月10日-16日，全国土地成交建面3301万平，滚动12周同比+10.71%；成交总额505亿元，同比-11.61%。
溢价率：全国平均溢价率同比+3.01%，但整体市场仍偏弱。

行业与个股情况

1. 行业涨跌与估值

A股市场：本周申万房地产指数-2.25%，较上周下跌0.55pct。
H股市场：Wind香港房地产指数-2.42%，较上周提升3.01pct；克而瑞内房股领先指数-2.81%，较上周提升4.33pct。
估值趋势：整体行业估值处于低位，部分公司PE有所下降。

2. 重点公司估值与盈利预测

A股重点标的：包括万科A、保利发展、招商蛇口、新城控股、金地集团、华发股份、滨江集团、招商积余。
H股重点标的：包括中国海外发展、龙湖集团、旭辉控股集团、越秀地产、建发国际集团、绿城中国、碧桂园服务、保利物业、旭辉永升服务。

总结

房地产行业在2022年10月面临持续的信用债压力，尤其是境内与境外债券发行规模收缩，净融资额连续14个月为负。宏观周期、行业下行、保交付压力及债务违约等因素导致房企再融资能力未见实质性改善。短期内，2023年Q1将是房企偿债压力较大的时期。尽管新房市场销售持续疲软，但二手房市场有所修复。政策方面，各地陆续出台购房补贴、土地规划调整及人才引进措施，以刺激市场。从投资逻辑来看，行业正从“旧三高”向“新三高”转变，具备高信用、高能级和高品质的国央企及头部房企有望率先受益。建议投资者关注优质房企和物管公司，同时注意行业信用风险蔓延的潜在影响。

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