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上海出台房地产新政“沪八条”，国务院公布新住房公积金管理条例

核心内容概述

2026年8月，上海出台房地产新政“沪八条”，国务院同步公布新住房公积金管理条例，整体政策基调宽松，旨在推动房地产市场修复。本周全国新房、二手房成交面积均同比下降，但一线城市新房成交面积单周同比增长，显示市场存在结构性复苏迹象。投资端土地成交面积下降，但楼面价和溢价率有所上升。市场对房地产行业仍持“看好”评级，认为政策优化和城市更新等措施仍有空间，有助于市场止跌回稳。

主要观点

1. 政策端持续宽松，助力市场修复

• 上海“沪八条”：包括优化住房公积金提取、个人住房信贷、购房补贴、房票安置、收购二手住房等8项措施，旨在刺激需求并优化供给。
• 国务院新公积金条例：从提取使用、投资渠道、风险防控、制度覆盖四方面进行调整，进一步释放购房资金压力。
• 地方政策协同发力：威海提高公积金贷款额度至200万，四川发布省级城市更新“十五五”规划，明确五年内推进100个重点片区、改造6万套危旧房、8000个老旧小区和420个城中村。

2. 销售端：新房、二手房成交面积下降

• 全国30城新房：2026年第34周单周成交面积146.4万平米，同比下降16%；累计成交面积6109.2万平米，同比下降6.5%。
• 全国15城二手房：第34周单周成交面积151.8万平米，同比下降2.6%；累计成交面积5584万平米，同比增长1.3%。
• 一线城市新房：单周成交面积44.4万平米，同比增长14%；累计成交面积1666.6万平米，同比下降0.4%。
• 一线城市二手房：第34周单周成交面积37.4万平米，同比下降11.4%；累计成交面积1446.9万平米，同比增长1.1%。

3. 投资端：土地成交面积下降，但楼面价和溢价率上升

• 全国100大中城市土地成交面积：第34周单周成交1407.6万平方米，同比下降9%；前34周累计成交68675.0万平方米，同比下降11%。
• 楼面价与溢价率：第34周楼面价2501.8元/平米，同比增长23%；溢价率（4周移动平均）7.2%，环比增长。
• 部分城市土地成交：8月18日海口长秀片区地块以27.52%溢价率成交；8月20日成都金牛区地块溢价率0%；8月21日武汉东湖新技术开发区两宗地块，溢价率分别为49%和0%。

4. 价格端：二手房冰山指数继续下行

• 冰山100指数：第34周为9760，周环比下降0.13%，周同比下降9.2%，显示市场信心仍偏弱。

关键信息总结

政策信息

• 上海“沪八条”：自2026年8月21日起实施，涵盖5大方面8项措施。
• 国务院新公积金条例：自2026年9月20日起施行，调整提取使用、投资渠道、风险防控和制度覆盖。
• 城市更新“十五五”规划：上海提出扩大老旧小区改造覆盖面，分批推进，实现公房、售后公房全覆盖修缮。

市场数据

• 新房成交：全国30城单周同比下降16%，一线城市单周同比增长14%。
• 二手房成交：全国15城单周同比下降2.6%，一线城市单周同比下降11.4%。
• 土地成交：全国100大中城市单周土地成交面积下降9%，累计同比下降11%；楼面价同比上涨23%，溢价率环比增长。

投资建议

• 推荐房企：布局城市基本面较好、产品力强的优质房企，如中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国。
• 推荐商业地产运营商：如华润置地、大悦城、新城控股、龙湖集团，受益于地产复苏和消费促进政策。
• 推荐物管公司：如华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业，符合“好房子，好服务”政策导向。

风险提示

• 市场信心恢复不及预期：当前市场情绪仍偏弱，若政策效果不达预期，市场可能继续承压。
• 政策影响不及预期：政策执行力度和节奏可能影响房地产市场复苏速度。

附：图表与数据来源

• 图1：全国30城新房成交面积单周同比下降16.0%
• 图2：一线城市新房成交面积单周同比增长14.0%
• 图3：全国15城二手房成交面积单周同比下降2.6%
• 图4：一线城市（北京及深圳）二手房成交面积单周同比下降11.4%
• 图5：全国100大中城市土地成交面积单周同比下降9%
• 图6：100大中城市成交楼面价（4周移动平均）环比增长
• 图7：全国100大中城市土地成交溢价率（4周移动平均）环比增长
• 图8：冰山100指数单周同比-9.2%
• 图9：冰山100指数单周环比-0.13%

数据来源：Wind、观点网、各地政府官网、开源证券研究所