20240612-国金证券-政策周报第17期_地方_收储_的最优解__14页_1mb

地方“收储”模式总结

根据最新政策指引，地方为化解高库存、优化增量，加快推动存量住房收购。主要分为三类模式：“租赁机构收购模式”、“转化为保障房模式”和“拆迁安置模式”。以下为关键点总结。

一、地方“收储”模式分析

1. “租赁机构收购模式”

• 典型案例：重庆在央行租赁住房贷款支持计划下，已收购4000余套存量商品房转为租赁房，并计划继续批量收购。
• 资金来源：依赖住房租赁基金及专项贷款。
• 适用地区：
  • 住房自有率低、人口持续流入的城市，如成都、广州、深圳、西安等。
  • 租金回报率较高的地区需财政贴息或折价收购。

2. “转化为保障房模式”

• 适用对象：房价高、保障房体系不完善地区，如北京、上海、广东、浙江等。
• 特点：
  • 资金来源包括财政支持、专项债、开发贷款等。
  • 可能存在财政贴息或折价收购需求以实现项目盈利平衡。
  • 配套政策：保障性租赁住房REITs为退出渠道。

3. “拆迁安置模式”

• 适用地区：城镇自建房多、城中村改造多的城市，如广州、成都、济南、重庆。
• 特点：
  • 以实物安置替代传统拆迁，资金需求列入土地成本，直接考虑项目建设和土地出让。
  • 拆迁安置潜在规模取决于城中自建房比例和城中村改造项目数量。

二、需求视角与模式适应性

• 租赁机构模式：适合人口流入大、租金需求高的城市。
• 保障房转换模式：适合房价高、保障房缺口大的地区。
• 拆迁安置模式：适合城中村多、地方拆迁需求高的地区。

三、成本收益考量

• “保障房转换模式”和“租赁收购模式”倾向于财政支持以平衡成本。
• 拆迁安置模式更注重项目建设与土地出让，对收购房收益依赖较低。

四、政策动态跟踪

• 国常会：要求研究储备新一轮去库存政策，推动保障性住房体系建设。
• 汽车以旧换新：中央财政补贴预拨，额度共112亿元，助力经济刺激。
• 超长期特别国债：多地正在争取用于保障性住房建设、燃气管网等领域。
• 公积金数据：2023年新开户人数达2017万人，民企占比上升。
• 地方稳楼市政策：苏州等地推出保障性住房、落户、购房补贴等举措。

总结发现

• 地方“收储”模式需因地制宜，根据当地的人口结构、房价、自有住房率和改造需求选择合适路径。
• 拆迁安置模式的推行应与土地出让紧密配合，财政支持在保障房和租赁房的模式中扮演重要角色。
• 政策环境逐步向去库存、稳市场、推动新发展模式倾斜，应加强保障性住房建设和REITs退出渠道建设。

markdown格式仅为展示，若需生成PPT或文档可继续说明。