20260616-开源证券-开源证券2026年中期投资策略丨房地产_公积金额度提升_变相降息_核心城市置换链条逐步打通_17页_4mb

开源证券2026年中期投资策略总结 | 房地产行业

核心内容概述

2026年房地产行业面临政策调整和市场复苏的双重机遇。公积金政策的宽松，如贷款额度提升、利率下行和使用场景扩围，为房地产市场提供了流动性支持。同时，参考香港房地产市场的经验，核心城市租金回报率的修复带来了资产配置需求的上升。整体来看，房地产行业应关注政策底部的估值修复和核心城市租金回报率带来的投资机会。

主要观点

1. 公积金贷款政策宽松，流动性增强

• 公积金贷款额度提升：2026年以来，多个省份及城市提升公积金贷款额度，覆盖范围显著扩大。
• 覆盖度提升：根据21个样本城市测算，公积金贷款对140平米新房的覆盖度平均达到83%，对120平米二手房的覆盖度平均达到96%。
• 使用场景扩围：包括代际互助、缴纳契税、支付物业费、购买车位等，进一步释放公积金的使用潜力。

2. 公积金贷款利率下行，实现“变相降息”

• 利率优势：公积金贷款利率长期低于商业贷款，息差持续缩小。
• 性价比凸显：截至2026年，公积金贷款与商贷息差为46BPs，公积金贷款更具吸引力。
• 市场占有率提升：2022年后，公积金贷款市场占有率从15.3%提升至17.6%，显示出政策支持对市场的影响。

3. 香港房地产案例：止跌回稳的路径

• 政策放松：2023年起，香港逐步放松楼市政策，包括减辣和撤辣。
• 需求释放：政策调整带动了需求释放，尤其吸引内地买家。
• 人口与产业因素：人才引进、产业复苏和租金回报率与利率的差异共同促进了楼市回暖。

关键信息

1. 公积金缴纳情况

• 缴纳人数：2024年达到1.76亿人，覆盖18.2%的劳动年龄人口。
• 缴存金额：2024年全年缴存金额达3.63万亿元，人均2.06万元。
• 缴存余额：2024年末公积金缴存余额达10.93万亿元。

2. 公积金贷款余额变化

• 贷款余额：2024年末公积金贷款余额为8.07万亿元，持续增长。
• 个人住房贷款余额：2022年后开始下行，与公积金贷款形成分化趋势。

3. 香港房地产市场变化

• 总人口：2025年总人口回升至751万人，2024年略有下降。
• 常住人口：2024年常住人口数为722万人，略有下降。
• 租金与房价：租金回报率持续上升，房价下跌，两者趋势背离，2026年均有所反弹。
• 人才政策：自2020年起，香港通过多种人才计划吸引超过23万人来港工作，其中高才通计划申请续签率达55%。

投资建议

1. 推荐标的

• 强信用房企：建发国际集团、华润置地、中国金茂、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产、绿城中国。
• 双轮驱动企业：华润置地、新城控股、龙湖集团。
• 优质物管公司：华润万象生活、建发物业、南都物业、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务。
• 后服务赛道企业：我爱我家、贝壳。

2. 投资主线

• 政策底部估值修复：中央和一线城市政策释放明确转向信号，后续公积金政策将继续支持核心城市市场。
• 租金回报率修复：借鉴香港经验，关注核心城市租金回报率修复带来的资产配置需求。

风险提示

1. 宏观经济下行
2. 房企融资进展不及预期
3. 行业竞争加剧