深度报告-2026-05-20-开源证券-房地产行业2026年度中期投资策略_公积金额度提升_变相降息_核心城市置换链条逐步打通_31页_1mb

报告摘要

2026年房地产市场受到公积金政策调整的显著影响，主要体现在公积金贷款额度提升、利率下行、使用场景扩围以及对核心城市房地产市场的支持增强。同时，香港房地产市场在政策放松和人口结构变化的推动下，出现止跌回稳的趋势。

公积金贷款额度提升，覆盖度大幅增加，使用场景扩围
- 我国住房公积金实缴职工数量在2024年攀升至1.76亿人，覆盖18.2%的劳动年龄人口。
- 公积金贷款额度在2026年多个城市和省份有所上浮，覆盖新房和二手房的总价比例显著提升。
- 2026年公积金贷款政策扩展至更多使用场景，如代际互助、缴纳契税、老旧电梯更新、重大疾病提取、购买车位等，进一步提升公积金的实用性。
公积金贷款利率下行达到“变相降息”效果
- 公积金贷款利率长期低于商业贷款利率，2024年与个人住房贷款息差为46BPs，仍具性价比。
- 公积金贷款市场占有率从2022年的15.8%提升至2024年的17.6%，显示出市场对公积金贷款的偏好。
- 公积金贷款余额持续增长，2024年末达到8.07万亿元，与个人住房贷款余额形成明显分化。
香港房地产案例：华丽的止跌回稳
- 香港楼市自2021年下半年进入下行通道，2022年后逐步放松政策，如降低印花税、取消额外印花税等，刺激市场回暖。
- 2025年香港总人口回升至751万人，人才引进政策促进了人口增长和产业复苏。
- 2022-2025年租金回报率上升，房价下跌，租金与房价走势出现背离，资产配置性价比提升。
- 部分户型出现“租不如买”的情况，表明市场开始回暖。

公积金贷款额度提升：21个样本城市中，家庭公积金贷款额度平均上浮至201万元，相对140平米新房总价覆盖度平均达到83%，相对120平米二手房总价覆盖度平均达到96%。
公积金使用场景扩围：涵盖购房、租房、维修、医疗等多个方面，提升了公积金的实用性。
公积金贷款利率下行：2026年公积金贷款利率为2.60%，个人住房贷款利率为3.10%，息差为48BPs，达到“变相降息”效果。
香港楼市回暖：政策放松、人才引进和租金回报率上升是推动因素，部分户型租金回报率已接近公积金利率，资产配置性价比提升。

聚焦政策底部的估值修复：关注中央和一线城市政策转向信号，以及公积金政策对核心城市房地产市场的影响。
关注核心城市租金回报率修复：借鉴香港“产业—人口—租金”传导路径，推动资产配置需求。
推荐标的：
1. 强信用房企：建发国际集团置地、中国金茂、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产、绿城中国。
2. 双轮驱动房企：华润置地、新城控股、龙湖集团，住宅与商业地产共同发展，REITs助力资管战略落地。
3. 优质物管企业：华润万象生活、建发物业、南都物业、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务。
4. 房地产后服务赛道：我爱我家、贝壳，受益于二手房渗透率提升。