20260520-开源证券-房地产行业2026年度中期投资策略_公积金额度提升_变相降息_核心城市置换链条逐步打通_31页_1mb

报告摘要

本报告聚焦2026年房地产行业投资策略，分析公积金政策调整对房地产市场的影响，以及参考香港房地产市场复苏经验，提出投资建议与风险提示。主要涉及公积金贷款额度提升、利率下行、使用场景扩围、香港楼市案例及投资标的推荐等内容。

公积金缴纳人数与金额持续攀升：
- 截至2024年，我国住房公积金实缴职工数量达1.76亿人，覆盖18.2%的劳动年龄人口。
- 2024年住房公积金全年缴存金额为3.63万亿元，人均缴纳2.06万元。
- 公积金缴存余额持续增长，2024年末达10.93万亿元。
公积金贷款额度提升：
- 2026年以来，多个省份及城市陆续提升公积金贷款额度，以支持居民购房需求。
- 选取21个样本城市测算，公积金贷款额度对140平米新房总价覆盖度平均达83%，对120平米二手房覆盖度平均达96%。
- 上海、深圳、广州等核心城市公积金贷款覆盖度较高，分别为36%、47%、102%。
公积金使用场景扩围：
- 公积金使用场景逐步扩大，包括代际互助、缴纳契税、老旧电梯更新、重大疾病提取、购买车位、城市更新、支付取暖费及物业费等。
- 不同城市根据政策对公积金使用范围进行扩展，如兰州、苏州、济南等。
公积金渗透率差异显著：
- 北京、上海、天津公积金渗透率断崖式领先，分别为43.0%、37.5%、24.2%。
- 一二线城市因优质企业和机关事业单位集中，公积金政策支持力度更大。

公积金贷款利率低于商业银行按揭贷款：
- 公积金贷款利率长期低于商业贷款利率，截至2026年1月，公积金贷款利率为2.60%，而个人住房贷款加权平均利率为3.10%，息差为45BPs。
- 2022年以来，公积金贷款与商贷息差持续缩小，性价比凸显。
公积金贷款市场占有率提升：
- 公积金贷款市场占有率从2022年的15.8%提升至2024年的17.6%，达到“变相降息”效果。
- 公积金贷款余额持续增长，2024年末达8.07万亿元。
平均单笔贷款金额增长：
- 2024年平均单笔新发住房公积金贷款金额增长至56.57万元，同比增速达10.5%。

政策放松推动市场回暖：
- 2022年后，香港特区政府逐步放松楼市政策，包括减辣、撤辣等措施，有效刺激市场需求。
- 2023年2月，300万以下单位印花税降至100港元；2024年2月，全面撤辣，取消额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。
人才引进与人口增长推动市场：
- 2025年，香港通过多项人才计划吸引超过23万人来港工作和发展，其中高才通计划申请续签率达55%。
- 香港总人口数2022年回升，2025年达751万人，常住人口数略有波动。
租金回报率与利率劈叉：
- 香港租金回报率在2022年后有所上升，与公积金贷款利率接近，提升资产配置性价比。
- 2023年以来，租金回报率提升，部分户型出现“租不如买”的现象。

聚焦政策底部的估值修复：
- 2026年房地产投资应关注政策底部带来的估值修复机会，尤其是核心城市。
推荐标的：
- 强信用房企：建发国际集团置地、中国金茂、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产、绿城中国。
- 住宅与商业地产双轮驱动房企：华润置地、新城控股、龙湖集团。
- 优质物管企业：华润万象生活、建发物业、南都物业、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务。
- 后服务赛道企业：我爱我家、贝壳。