2022年三季度上海房地产市场分析_47页_3mb

报告摘要

上海房地产市场分析（2022年三季度）

一、政策概要

核心内容

金融政策：央行下调中期借贷便利（MLF）及贷款市场报价利率（LPR），旨在“稳市场、稳预期”。
- 1年期MLF中标利率下调10个基点至2.75%。
- 7天逆回购操作中标利率下调10个基点至2.00%。
- 1年期LPR下调0.05个百分点至3.65%；5年期以上LPR下调0.15个百分点至4.3%。
信贷政策：放宽部分城市首套住房贷款利率下限，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。
- 首套公积金贷款利率调整为：5年以下2.6%，5年以上3.1%。
- 第二套公积金贷款利率保持不变，分别为3.025%和3.575%。
税收政策：为支持居民改善住房条件，发布个人所得税优惠政策。
- 出售现住房并在1年内重新购买的纳税人，可申请退税。
- 新购住房金额大于或等于现住房转让金额，可全额退还已缴个税；反之按比例退还。
保障政策：支持地方政府推进“保交楼、保民生、保稳定”工作，稳定房地产市场。
- 银保监会与住建部门协同，引导金融机构参与风险处置。
- 中共中央政治局会议强调坚持“房子是用来住的”定位，支持刚性和改善性住房需求。

二、土地市场

核心内容

总体情况：
- 2022年三季度新增供应土地101幅，面积560.6公顷。
- 同比下降25.7%，环比上升8.6%。
- 产业用地供应占比最高（49.5%），居住用地次之（34.7%），商服用地最少（15.8%）。
经营性地块分析：
- 商品住房用地：
  - 成交69幅，面积304.5公顷，环比上升52.5%。
  - 成交金额约1833.8亿元，环比上升119.7%。
  - 平均楼面地价约3.1万元/㎡，环比上涨57.7%。
  - 成交地块主要分布在浦东、松江、青浦、普陀等区域。
  - 高质量标准化地块占比约10.5%，其中部分地块房地联动价低于成交均价。
- 商服用地：
  - 成交11幅，面积11.9万㎡，同比下降83.7%，环比下降20.9%。
  - 成交金额约35亿元，环比上升18.4%，同比下降31.5%。
  - 平均楼面地价约1.3万元/㎡，全部为底价成交。
  - 成交区域集中在浦东、松江、杨浦、嘉定、闵行。
产业用地分析：
- 工业用地：
  - 成交42幅，面积5005.5亩，同比上升122.4%，环比上升192.2%。
  - 成交金额约19.2亿元，同比上升7.2%，环比上升11.2%。
  - 平均地价约38.5万元/亩，同比下跌51.8%，环比下跌62.0%。
  - 8幅为高质量标准化工业用地，涉及多个产业导向，如计算机、通信、金属制品等。
- 研发用地：
  - 成交17幅，面积692.7亩，同比下降19.0%，环比上升325.0%。
  - 成交金额约19.8亿元，同比下降19.8%，环比上升322.9%。
  - 平均地价约285.6万元/亩，同比下降18.3%，环比上升3.7%。
  - 3幅为高质量标准化研发用地，主要涉及软件、信息技术、化学原料等产业。

三、住宅市场

核心内容

新建商品住宅市场：
- 供应套数约32076套，面积353.0万㎡，环比上升239.4%，同比上升135.1%。
- 成交套数约32086套，面积365.1万㎡，环比上升207.2%，同比上升54.1%。
- 供销比为1:1.00，供需基本平衡。
- 外环以外区域成交占比约84%，是市场主要交易区域。
成交价格：
- 成交均价约61419元/㎡，同比上涨12.4%，环比下跌15.7%。
- 分环线看，外环以外区域成交均价上涨幅度最大，外郊环间上涨1.4%，郊环以外上涨6.9%。
- 闵行、崇明、静安等区域成交均价出现显著波动。
热点项目：
- 共新增106个楼盘，其中47个触发积分制，触发率约44.3%。
- 东方悦澜入围积分最高（96.9），认购率308%。
- 仁恒海上源认购率最高（493%），入围积分84.5。

四、存量住房市场

核心内容

成交量情况：
- 成交套数57990套，面积487.0万㎡，环比上升260.9%，同比上升7.6%。
- 受疫情封控影响，4-5月成交量低迷，导致本季度环比指标普升。
成交价格：
- 成交均价39487元/㎡，环比上升6.2%，同比下跌0.7%。
- 分环线看，内环以内均价上涨19.0%，静安区上涨12.7%。
- 外环以外区域成交占比约39.1%，价格走势平稳上升。

五、商办市场

核心内容

大宗交易案例：
- 海通恒信以16.7亿元竞得黄浦区中山南路599号及外马路666号办公物业。
- 总建筑面积约13985.6㎡，主要用于办公用途。
商业市场：
- 新建商业供应548套，同比下降56.2%。
- 成交946套，同比下降26.5%，环比上升184.9%。
- 供销比1:1.73，市场逐渐回暖，成交活跃。
- 成交集中在浦东新区（占比35%）、青浦区（占比16.6%）等区域。
成交价格：
- 成交均价25328元/㎡，同比下跌12.5%，环比下跌8.9%。
- 内中环间均价大幅下跌，主要受“绿地智创商务中心”等低价项目影响。
- 外环以外区域成交均价上涨，浦东新区、青浦区、崇明区等区域均价有不同程度上升。
办公市场：
- 新建办公供应587套，同比下降41.5%。
- 成交877套，同比下降22.5%，环比上升43.5%。
- 供销比1:1.49，市场稳步回升。
- 外环以外区域成交占比超七成，浦东新区成交量最大（占比20.6%）。