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上海房地产市场分析（2022年三季度）

一、政策概要

核心内容

• 金融政策：央行下调中期借贷便利（MLF）及贷款市场报价利率（LPR），1年期MLF利率降至2.75%，5年期以上LPR降至4.3%，以稳定市场预期。
• 信贷政策：部分城市首套住房贷款利率下限阶段性下调，首套个人住房公积金贷款利率下调0.15个百分点，分别为2.6%和3.1%。
• 税收政策：对出售自有住房并在一年内重新购房的纳税人，允许退还已缴纳的个人所得税，以支持居民改善住房条件。
• 保障政策：支持地方政府推进“保交楼、保民生、保稳定”工作，稳定房地产市场，促进良性循环。

二、土地市场

核心内容

• 土地供应：三季度新增供应土地101幅，约560.6公顷，同比减少25.7%，环比增加8.6%。其中，产业用地供应最多，占比49.5%；居住用地次之，占比34.7%；商服用地最少，占比15.8%。
• 土地成交：成交地块139幅，同比上升69.5%，环比上升93.1%，成交面积696.3公顷。外环以外区域成交占比达84.9%，浦东新区成交最多（28幅），占比20.1%。
• 成交金额：土地成交总金额约1907.9亿元，环比上升115.3%，同比上升1934.5%。居住用地成交金额显著增长，达1833.8亿元，拉动整体成交金额上升。
• 商服用地：成交量11幅，同比减少83.7%，环比减少20.9%，成交金额35亿元，环比小幅上升18.4%，但溢价率低。
• 产业用地：工业用地成交42幅，同比减少8.7%，环比上升50.0%；研发用地成交17幅，同比减少19.0%，环比上升325.0%。

三、住宅市场

核心内容

• 新建商品住宅：
  • 供应套数32076套，约353万m²，环比上升239.4%，同比上升135.1%。
  • 成交套数32086套，约365.1万m²，环比上升207.2%，同比上升54.1%。
  • 成交均价61419元/m²，同比上升12.4%，环比下降15.7%。
  • 外环以外区域占市场交易量的84%，成为成交主力。
  • 热点楼盘如“东方悦澜”和“仁恒海上源”因高认购率和高入围积分受到关注。
• 存量住房市场：
  • 成交套数57990套，环比上升260.9%，同比上升7.6%。
  • 成交均价39487元/m²，环比上升6.2%，同比下跌0.7%。
  • 内环以内成交占比提升至10.5%，外郊环间成交占比下降至39.1%。
  • 崇明区成交均价上涨19.0%，静安区上涨12.7%。

四、商办市场

核心内容

• 大宗交易案例：
  • 海通恒信以16.7亿元拍得黄浦区办公物业，包括中山南路599号和外马路666号，合计地上建筑面积13985.6m²。
• 商业市场：
  • 新增供应548套，同比下降56.2%；成交946套，同比下降26.5%，环比上升184.9%。
  • 外环以外区域成交占比达70.4%，浦东新区供应和成交占比最高。
  • 内中环间价格结构性下滑，主要因“绿地智创商务中心”项目成交单价较低。
• 办公市场：
  • 新增供应587套，同比下降41.5%；成交877套，同比下降22.5%，环比上升43.5%。
  • 外环以外区域成交占比达75.4%，浦东新区成交最多。
  • 成交均价28620元/m²，同比上升13.4%，环比上升12.3%。
  • 内中环间成交均价上涨72.1%，外环以外成交均价上涨76.8%。

五、总结

主要观点

• 政策宽松：三季度政策持续宽松，金融、信贷、税收和保障政策多措并举，以稳定房地产市场，支持刚性和改善性住房需求。
• 土地市场活跃：土地供应量和成交量均显著回升，居住用地成为成交主力，推动土地成交总金额环比大幅上升。
• 住宅市场回暖：新建商品住宅市场呈现“供销两旺”，外环以外区域交易活跃，但成交均价出现结构性回调。
• 存量市场回升：解封后成交量快速释放，市场信心逐步恢复，价格走势平稳上升。
• 商办市场复苏：商业地产市场逐渐回暖，办公市场成交量回升，价格受成交结构影响有所波动。

关键信息

• 政策支持：政策工具箱持续发力，推动市场信心恢复。
• 区域差异：不同区域市场表现差异明显，外环以外区域仍是主要成交区域。
• 价格波动：市场价格在政策和供需影响下出现结构性调整，部分区域价格显著上涨或下跌。
• 市场趋势：整体市场呈现复苏迹象，但部分细分领域仍需时间恢复。