百盛评估：2022年三季度上海房地产市场分析_47页_3mb

上海房地产市场分析（2022年三季度）

核心内容概述

2022年第三季度，上海房地产市场在多项政策支持下逐步回暖，土地市场供应量和成交量显著上升，住宅市场呈现“供销两旺”态势，商办市场成交活跃度回升，但价格波动明显。整体市场在“稳市场、稳预期”的政策导向下，表现出一定的复苏迹象。

---

一、政策概要

1. 金融政策

• MLF及LPR下调：8月15日，央行下调MLF及LPR利率，1年期MLF利率降至2.75%，5年期以上LPR降至4.3%，旨在降低融资成本，稳定市场预期。

2. 信贷政策

• 首套住房贷款利率下限调整：9月29日，部分城市可阶段性维持、下调或取消首套住房贷款利率下限。
• 公积金贷款利率下调：9月30日，首套个人住房公积金贷款利率下调0.15个百分点，分别为2.6%（5年以下）和3.1%（5年以上）。

3. 税收政策

• 换房个税退税优惠：自2022年10月1日起至2023年12月31日，出售现住房并在一年内重新购买的纳税人可享受个税退税。

4. 保障政策

• “保交楼、保民生、保稳定”工作推进：支持地方政府推进相关工作，稳定市场信心，促进房地产业良性循环。

---

二、土地市场

1. 土地交易总体情况

• 新增供应：三季度新增供应土地101幅，面积560.6公顷，同比减少25.7%，环比增加8.6%。
• 成交情况：共成交地块139幅，面积696.3公顷，同比增加157.9%，环比增加104.7%。
• 成交金额：土地成交总金额约1907.9亿元，环比上升115.3%，同比上升1934.5%。

2. 经营性地块分析

• 商品住房用地：
  • 成交69幅，面积304.5公顷，同比增加157.9%，环比增加52.5%。
  • 成交金额约1833.8亿元，环比上升119.7%。
  • 平均楼面地价约3.1万元/m²，环比上涨57.7%。
• 商服用地：
  • 成交11幅，面积11.9万m²，同比下降83.7%，环比下降20.9%。
  • 成交金额约35.0亿元，环比上升18.4%，同比下降31.5%。
  • 无溢价成交，成交均价约1.3万元/m²。

3. 产业用地分析

• 工业用地：
  • 成交42幅，面积5005.5亩，同比下降8.7%，环比上升50.0%。
  • 成交金额约19.2亿元，环比上升11.2%，同比下降51.8%。
  • 平均地价约38.5万元/亩，环比下跌62.0%。
• 研发用地：
  • 成交17幅，面积692.7亩，同比下降19.0%，环比上升325.0%。
  • 成交金额约19.8亿元，环比上升322.9%，同比下降18.3%。
  • 平均地价约285.6万元/亩，环比上升3.7%，同比下降19.8%。

---

三、住宅市场

1. 新建商品住宅市场

• 供销情况：
  • 供应套数约32076套，面积353.0万m²，环比上升239.4%，同比上升135.1%。
  • 成交套数约32086套，面积365.1万m²，环比上升207.2%，同比上升54.1%。
  • 供销比为1:1.00，供需基本平衡。
• 成交价格：
  • 成交均价约61419元/m²，环比下跌15.7%，同比上涨12.4%。
  • 外环以外区域成交占比约84.0%，价格出现结构性回调。
• 热点项目：
  • 共新增106个楼盘，47个触发积分制。
  • 入围积分最高为“东方悦澜”（96.9分），认购率308%。
  • 认购率最高为“仁恒海上源”（493%），入围积分84.5。

---

四、存量住房市场

1. 价格监测

• 三季度存量住宅成交均价39487元/m²，环比上升6.2%，同比下跌0.7%。

2. 成交量情况

• 成交套数57990套，面积487.0万m²，环比上升260.9%，同比上升7.6%。
• 由于疫情封控，4-5月成交量低迷，导致本季度成交量环比普升。

3. 成交价格

• 分环线看，内环以内成交均价75057元/m²，环比上升6.2%；内中环间成交均价57557元/m²，环比上升6.2%。
• 崇明区涨幅最大，成交均价上涨2232元/m²，环比上升19.0%；静安区次之，成交均价上涨6956元/m²，环比上升12.7%。

---

五、商办市场

1. 大宗交易案例

• 海通恒信拍得黄浦区办公物业：总价16.7亿元，用于办公用途，面积13985.6m²。

2. 商业市场

• 供销情况：
  • 供应套数548套，同比减少56.2%。
  • 成交套数946套，同比减少26.5%，环比上升184.9%。
  • 供销比为1:1.73。
• 成交价格：
  • 成交均价25328元/m²，同比下跌12.5%，环比下跌8.9%。
  • 内中环间价格结构性下滑，主要因“绿地智创商务中心”项目成交均价较低。

3. 办公市场

• 供销情况：
  • 供应套数587套，同比下降41.5%。
  • 成交套数877套，同比下降22.5%，环比上升43.5%。
  • 供销比为1:1.49。
• 成交价格：
  • 成交均价28620元/m²，同比上涨13.4%，环比下跌0.9%。
  • 外环以外区域成交均价上涨76.8%，成为价格回升主力。

---

关键信息总结

政策导向

• 金融与信贷政策持续宽松，支持刚需和改善性需求。
• 税收政策鼓励换房，稳定市场信心。
• 政府强化保障措施，推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。

土地市场

• 供应量与成交量显著上升，尤其是居住用地。
• 外环以外区域成为成交主力，产业用地供应量占比最高。

住宅市场

• 新建商品住宅市场呈现“供销两旺”趋势。
• 外环以外区域成交占比近八成，价格结构性回调。
• 热点项目集中于浦东、青浦、杨浦等区域。

存量住房市场

• 成交量快速释放，价格平稳上升。
• 内环以内交易比重增加，崇明区涨幅最大。

商办市场

• 商业地产市场逐渐回暖，成交量回升，但价格波动明显。
• 办公市场成交量集中于外环以外区域，价格有所回升。
• 大宗交易活跃，推动市场信心恢复。

---

主要观点

• 政策支持：三季度政策持续释放利好，金融、信贷、税收和保障政策协同发力，推动市场稳定。
• 市场复苏：土地市场、住宅市场和商办市场均出现不同程度的复苏，成交量显著回升。
• 区域差异：外环以外区域成为市场主力，价格走势与区域供应结构密切相关。
• 结构性变化：住宅和商办市场价格出现结构性回调，但整体趋势平稳上升。
• 信心恢复：随着政策持续释放和市场逐步回暖，市场信心有望进一步恢复。

---