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新城控股2026年半年报总结

核心内容概述

新城控股于2026年8月27日发布了2026年半年报。报告指出，公司上半年实现营业收入176.44亿元，同比下降20.16%；归母净利润8.49亿元，同比下降5.15%；每股收益0.38元/股，同比下降5.00%。尽管营收下降，但公司毛利率提高，主要得益于高毛利率的物业出租及管理业务收入占比上升，同时费用控制有所改善。

主要观点

1. 商管运营持续增长

• 商业运营总收入：2026年上半年达到71.12亿元，同比增长2.42%。
• 租金收入：66.36亿元，同比增长2.43%。
• 吾悦广场发展：
  • 新增3座吾悦广场，截至2026年H1末，公司已开业吾悦广场181座，开业面积达1675.31万方。
  • 全国布局覆盖147个城市，共212座吾悦广场。
• 出租率表现：
  • 全国吾悦广场平均出租率达98.35%。
  • 湖北、甘肃两个省份共9座物业出租率均达到100%。
• 客流与销售额：
  • 客流总量达10.33亿人次，同比增长8.74%。
  • 总销售额达520亿元，同比增长0.97%。

2. 开发业务结算毛利率回升

• 开发销售情况：
  • 销售面积102.48万方，同比下降23.24%。
  • 销售金额63.57亿元，同比下降38.46%。
  • 销售均价6203元/平米，同比下降19.83%。
• 资金回笼：
  • 全口径资金回笼75.30亿元，回笼率为118.45%。
• 结算毛利率：
  • 2026年上半年结算毛利率为9.89%，同比提高1.93个百分点。
• 轻资产业务推进：
  • 新城建管新签代建项目规划建面553万方，新签约项目42个。
  • 累计管理项目179个，累计总管理建面超3200万方。

3. 融资渠道通畅，负债结构健康

• 集团授信总额：截至2026年H1末，公司及子公司获得各大银行集团授信总额度合计644亿元，已使用授信237亿元。
• 融资活动：
  • 2026年2月发行3.55亿美元境外债。
  • 2026年6月完成机构间REITs首轮扩募发行，资产规模21.46亿元。
  • 2026年7月发行7.5亿元中票。
• 财务指标：
  • 净负债率：56.87%，较2025年末增长11.48%。
  • 有息负债规模：519.41亿元，其中1年内到期的有息债务占比18.54%。
  • 货币资金余额：75.84亿元，较2025年末增长11.48%。
• 融资渠道多样化：公司持续通过经营性物业贷、REITs、中票等渠道融资，融资结构合理，流动性较好。

关键信息

• 毛利率提升：2026年上半年毛利率为33.10%，较去年同期提高6.25个百分点，主要由于高毛利业务收入占比提升。
• 费用控制：销售费用率下降0.63个百分点至3.77%，管理费用率上升0.88个百分点至6.71%。
• 投资活动：2026年上半年投资损失1.02亿元，较上年同期由收益转为损失。
• 财务预测：
  • 预计2026-2028年归母净利润分别为7.47亿元、8.13亿元、8.75亿元，对应EPS分别为0.33元/股、0.36元/股、0.39元/股。
  • 对应PE分别为35.61X、32.71X、30.39X，维持“推荐”评级。

风险提示

• 宏观经济风险：经济增速放缓可能影响房地产市场需求。
• 房地产销售风险：销售不及预期可能影响公司收入和利润。
• 商业运营风险：吾悦广场出租率或客流表现不及预期。
• 新开商场风险：新开商场未能达到预期运营效果。
• 房价下跌风险：房价大幅下跌可能影响公司资产价值。
• 资金回流风险：资金回笼不及预期可能影响公司流动性。
• 债务偿还风险：债务到期压力可能影响公司财务健康。

结论

新城控股2026年上半年虽面临营收下降压力，但通过优化业务结构、提升毛利率、加强费用管控，实现了财务稳健性与商管运营能力的双重提升。公司融资渠道通畅，负债结构健康，具备较强的抗风险能力。基于公司良好的运营表现和财务状况，分析师维持“推荐”评级。