2025年香港房地产市场回顾_9页_1mb

2025年香港房地产市场总结

核心内容

2025年，香港房地产市场在多重挑战下展现出一定的韧性，尤其是在办公楼和零售物业领域。尽管整体市场面临供应增加、租金下跌的压力，但租赁活动逐渐回暖，部分区域表现尤为突出。同时，商业地产投资活动保持活跃，自用买家和内地资金成为主要推动因素。

办公楼市场

主要数据

• 新增供应：290万平方呎
• 净吸纳量：210万平方呎（2018年以来最高）
• 空置率：17.3%（全年上升0.4个百分点）
• 租金变化：全年租金同比下降2.9%，为2019年以来最小跌幅；第四季度租金环比微升0.6%

主要观点

• 市场在逆境中保持稳定，租赁活动自去年年中开始趋于稳定。
• 非银行金融机构和全球投资公司成为主要租户，带动中环区域的强劲净吸纳量。
• 租户更倾向于“追求品质”的搬迁策略，推动市场格局的重塑。
• 预计2026年租赁动能将进一步增强，空置率将有所改善，但租金可能再下跌约3%。

零售市场

主要数据

• 新增供应：主要购物商场50万平方呎
• 空置率：核心街铺空置率降至5.8%（2019年以来最低）
• 租金变化：核心街铺租金上涨2.9%；主要商场租金平稳

主要观点

• 零售租赁市场动能连续第三个季度改善，餐饮业需求最为强劲。
• 银行业也表现活跃，但时装品牌、珠宝店及药房需求低迷。
• 电商冲击和消费降级对社区零售造成持续压力。
• 预计2026年租赁速度将提升，体验式消费和业主与租户的深度合作将成为吸引消费者的关键。
• 核心街铺租金或再上涨5%-7%，而非核心区域租金可能维持低至中个位数的跌幅。

工业及物流市场

主要数据

• 新增供应：未明确提及
• 空置率：仓库空置率升至13%（历史新高）
• 租金变化：仓库租金全年下跌8.4%；分层工厂大厦租金下跌5.7%；工商业大厦租金下跌7.5%

主要观点

• 租赁动能环比有所改善，但整体仍偏弱，全年租赁成交面积为290万平方呎，较2024年减少11%。
• 仓库空置率上升，促使业主降租以保持竞争力。
• 尽管市场环境充满挑战，但稳定的外贸增长为工业及物流板块提供了支撑。
• 预计2026年租赁需求将逐步改善，优质工业物业可能吸引更多租户。

商业地产投资市场

主要数据

• 交易总额：全年达445.29亿港元，同比微升3%
• 资本值变化：甲级办公楼（分层）资本值下跌7.8%；核心区街铺资本值上涨1.0%；仓库资本值下跌13.2%

主要观点

• 第四季度投资交易额环比增长130%，达203亿港元，为近三年季度新高。
• 市场由自用买家主导，占总投资额的79%。
• 内地企业积极收购办公楼物业，支持其在香港及国际业务扩张。
• 预计2026年将进一步降息将推动需求，机构投资者将逐步回归，内地资金仍保持活跃。
• 住宿类资产及企业总部预计将成为市场焦点，投资总额将温和增长约5%。

总体展望

2026年，香港房地产市场有望实现更均衡的发展。办公楼市场将受益于金融市场的活力及内地企业的选择性收购，租赁动能增强。零售市场将因体验式消费和业主与租户合作而继续改善，租金有望上涨。工业及物流市场则在优质资产的吸引下逐步恢复，租金可能继续下跌。整体来看，市场将呈现审慎乐观的态势，投资活动将有所增长。