保利投顾研究院—大湾区房地产行业月报（半年刊）-2020.7-21页_1mb

大湾区房地产行业月报半年刊总结

核心内容概述

2020年上半年，大湾区房地产市场在疫情冲击下整体表现分化，部分城市如东莞、深圳、惠州等表现出较强的市场韧性，而珠中江等区域则面临较大压力。市场供需关系、政策调控及土地市场热度成为关注重点。

主要观点与关键信息

1. 楼市动态

• 全国视角：

  • 全国重点40城上半年成交面积1.31亿平方米，同比下降16%。
  • 6月成交面积3366万平方米，环比上涨11%，同比上涨2%，市场热度延续。
  • 华东多数城市成交量已恢复至去年同期水平，而华南、华北、西部核心城市如深圳、东莞、成都等表现较为活跃。

• 大湾区楼市：

  • 半年表现：
    • 大湾区9城上半年商品住宅成交面积同比下降19%，其中东莞、深圳、惠州表现较好，同比降幅最小。
    • 东莞成为唯一实现成交同比上升的城市，增幅达5%，市场热度明显提升。
    • 广州上半年供应同比上升10%，但成交同比降幅约20%，市场存在“以价换量”现象。
  • 6月表现：
    • 东莞、惠州、深圳等城市成交同环比均显著增长，而珠中江区域表现疲软。
    • 东莞6月成交同环比增幅近50%，市场热度达到峰值，但7月初政府已出手调控。
    • 广州、佛山、江门等城市成交表现分化，部分区域如白云、黄埔、增城供应放量明显。

2. 土地动态

• 上半年土地成交：

  • 大湾区9城上半年共成交200宗宅地，规划建筑面积达2958万平方米，同比增长65%。
  • 深莞惠江区域成为土拍主力，其中东莞、惠州、深圳的土拍量达到2018年以来的峰值。
  • 广佛肇区域上半年土拍规模也达到2018年以来的高点。

• 6月土拍表现：

  • 6月大湾区9城共成交58宗宅地，规划建筑面积达1038万平方米，同比翻倍，环比增长83%，达到2019年以来的成交高峰。
  • 东莞以225万平方米成交面积位列第一，惠州紧随其后，共成交206万平方米。
  • 深圳光明区、东莞、佛山等地出现高溢价地块，如东莞厚街C2-1地块溢价率高达85.9%。

• 土拍排行：

  • 上半年大湾区9城土拍总价TOP10中，广州、佛山各占5宗，深圳、东莞各占1宗。
  • 佛山顺德陈村镇华阳路东侧地块以100.3%溢价率位列第一，东莞厚街地块、佛山高明地块、深圳光明区地块等均表现突出。
  • 6月土拍集中于5-6月，佛山、东莞成为土拍热度最高的城市。

3. 后市研判

• 市场端：

  • 深莞市场因过热被政府调控，预计后市趋于冷静。
  • 广州市场继续分化，增城压力较大，白云区竞争激烈。
  • 江肇区域供应增加，将通过理性定价换取市场份额。

• 土地端：

  • 多城经历上半年集中放量后，7月市场将有所放缓，但广州仍有超10宗地块待成交。
  • 土地市场整体热度下降，但部分优质地块仍吸引高溢价成交。

区域动态附录

• 行业政策：

  • 各城市上半年主要政策集中在人才购房、落户放松、旧改推进等方面。
  • 广州、深圳、东莞等城市因市场过热被政府干预，如深圳出台二手房价调控措施，东莞加强备案价管理。
  • 江门全面取消落户限制，成为省内落户门槛最低城市，惠州计划全面放开落户。

• 交通规划：

  • 广深、广清等高速和城际轨道加快联通，番禺-南海合作推进广佛全域同城化。
  • 广州中心城区至南站快速通道建设启动，预计2024年通车。

• 产业发展：

  • 广州重点发展氢能产业，构建氢能全产业链，打造“一核、一枢纽、三基地”产业格局。
  • 广佛区域推动产业协同发展，如沙湾、大罗塘、平洲等珠宝小镇联动发展。

• 旧改进展：

  • 广州旧改进程加速，多家房企获得旧改项目，如恒大、敏捷、保利+富力等。

总结

2020年上半年，大湾区房地产市场在疫情冲击下表现出明显的区域分化。东莞、深圳、惠州等城市表现亮眼，而珠中江区域则相对疲软。政府调控措施逐步出台，市场热度有所降温，但部分城市仍保持较高活跃度。土地市场整体呈现集中放量趋势，但下半年将有所放缓。政策层面，人才购房、落户放松及旧改推进成为主要方向，推动区域协同发展和产业布局优化。