世邦魏理仕-T25中国科创中心租金指数报告-2021.4-11页_946kb

2021年第一季度T25中国科创中心租金指数总结

核心内容概述

2021年第一季度，中国科创中心租金指数呈现止跌回升趋势，显示出科技行业在写字楼市场中的强劲需求和增长潜力。随着“十四五规划”的推进，科技创新成为推动经济转型和国内大循环的重要力量，写字楼市场的需求结构也相应调整，科技新媒体行业租赁面积占比持续上升，成为写字楼市场的首要需求来源。

主要观点

• 科技行业需求增长：科技新媒体行业租赁面积占比从2018年的18%上升至2020年的35%，并持续保持高位，成为写字楼市场的主要驱动力。
• 科创中心租金表现优于全国市场：2021年第一季度，T25科创中心租金指数为146.1，环比上涨0.9%，涨幅高于全国写字楼租金指数的下跌趋势。
• 空置率持续下降：T25科创中心整体空置率为17.8%，环比下降1.3个百分点，为2015年第四季度以来最低水平，且优于全国写字楼市场5.3个百分点。
• 净吸纳量保持稳定：T25科创中心净吸纳量为60万平方米，虽受季节性因素影响环比下滑16.2%，但仍高于2020年和2019年同期水平。
• 区域差异明显：一线城市如北京、上海表现强劲，部分二线城市如杭州、南京、成都也有显著增长，但中西部部分区域空置率和租金跌幅较大。

关键信息

科创中心租金指数

• T25租金指数：146.1，环比上涨0.9%。
• 租金变化：
  • 上涨：6个科创中心（北京东升、中关村软件园、上海张江等）。
  • 平持：7个科创中心。
  • 下跌：12个科创中心，其中7个跌幅收窄。

科创中心空置率

• T25平均空置率：17.8%，环比下降1.3个百分点。
• 空置率变化：
  • 下降：20个科创中心（降幅最大的为杭州蒋村、上海虹桥商务区、北京上地）。
  • 上升：5个科创中心（上海徐汇滨江因新项目入市推高空置率）。

科创中心净吸纳量

• 净吸纳量：约60万平方米，高于2020年同期水平。
• 净吸纳率：2.5，高于全国均值0.6个百分点。
• 主要吸纳区域：深圳高新园、广州琶洲、上海张江位列前三。

科技租户细分行业

• 租赁面积占比前三：在线教育、互联网+生活服务、在线游戏和娱乐。
• 领军型企业：占科技企业租赁面积的37%，租赁面积中位数为5,000平方米，主要集中在深圳高新园、后海和广州琶洲。

T25科创中心选取标准

• 市场规模：一线城市子市场存量面积需大于50万平方米，二线城市需大于30万平方米。
• 租户结构：科技新媒体企业租赁面积需占子市场总出租面积的30%以上，企业自用总部面积为补充性因素。
• 租赁动态：2019-2020年期间，科技新媒体行业租赁成交面积需占子市场总成交面积的30%以上。

T25科创中心季度数据表（2021年第一季度）

数据来源与联系方式

• 数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年4月。
• 联系方式：
  • 中国区研究部：
    • 谢晨（研究部负责人）：Sam.xie@cbre.com
    • 胡乐毅（董事）：Shirley.hu@cbre.com
    • 刘姝（资深分析师）：Ophelia.liu@cbre.com
  • 全球研究部：
    • Richard Barkham：Richard.barkham@cbre.com
    • Neil Blake：Neil.blake@cbre.com
    • Henry Chin：Henry.chin@cbre.com.hk
    • Spencer Levy：Spencer.levy@cbre.com

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总结

T25科创中心租金指数在2021年第一季度表现出较强的韧性，租金指数止跌回升，空置率持续下降，净吸纳量保持稳定。这反映出科技行业在疫情后复苏较快，对办公空间的需求旺盛。科创中心作为科技企业集聚的重要区域，其市场表现优于全国写字楼市场，显示出科技创新在推动经济发展中的关键作用。