世邦魏理仕：2023年上海房地产市场回顾与2024年展望报告_20页_15mb

2023年上海房地产市场回顾：各细分市场表现与趋势

写字楼市场

• 供应激增：全年新增供应18个项目，1106万平方米，同比上升311%。供应集中在北外滩、前滩、真如、花木子区域，导致空置率攀升至198%。
• 行业需求：
  • 金融业租赁需求占比最高（190%），其中资产管理、证券和基金最为活跃。
  • 专业服务业需求小幅回升（143%），咨询、律所及广告需求突出。
  • TMT行业需求占比130%，但同比下降。
  • 消费品制造业需求占比127%，服饰、汽车、快消品类企业活跃。
• 租金下行：全市租金同比下降22%，有效租金同比下滑37%，市场呈现下行趋势。主要受全球经济环境影响，企业利润修复缓慢。

零售物业市场

• 新增供应：新项目集中于下半年开业，总计378万平方米，主要布局于次级及新兴商圈。
• 市场复苏：需求复苏强劲，餐饮、服饰等主力行业需求增长。新品牌如咖啡茶饮、亚洲美食等持续渗透市场。
• 租金变化：首层租金总体企稳微涨，全年共上涨3%，但区域表现有所分化。

仓储物流市场

• 供应增长：新增供应898万平方米，净吸纳量增长18%，创历史新高。
• 行业分布：三方物流需求占比71%，仓配一体化服务需求上升。消费品制造业是主要租赁动力。
• 空置率：全市空置率达144%，同比增长51%。远郊区域租约趋缓，平均租金微增0.5%。

商业园区写字楼市场

• 新项目：共10个项目交付，总面积669万平方米，同比上升30%，分布于张江、金桥等区域。
• 租赁趋势：TMT行业保持租赁需求首位，工业品制造业需求强劲推动集成电路产业发展。医药及生命科学租赁需求亦增长。
• 租金下调：平均租金报价同比下降8%，因突出的供应增加以及市场“以价换量”策略。

物业投资市场

• 交易情况：总投资额同比下降至7898亿元，但总交易笔数创下历史新高，达105笔。
• 资产热点：新经济资产成为投资主力，商务园区、厂房和长租公寓表现突出。其中，长租公寓成交额显著增长。
• 区域交易：非核心商圈零售、综合体及酒店出现大量新交易，较去年显著增长。
• 买家类型：内资买家同比活跃，尤其异地政府企业及各类基金，投资驱动的交易增多。

综上，2023年上海各地产细分市场表现出现结构性变化，供应激增在推动部分板块租金下滑的同时，也刺激了新经济发展。总体市场呈现观望氛围，但核心商务区仍保持相对稳定的商业力量。