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楼市总结：小阳春后经历“压力测试”，韧性显现

核心内容概述

2026年8月，房地产市场经历了6、7月的三重“压力测试”：宏观经济转弱、淡季效应和金融市场波动。尽管面临多重压力，楼市仍展现出较强的韧性，全国房价未出现急跌，二手房市场在供需关系逐渐平衡的背景下，进入底部震荡阶段。

主要观点

1. 市场韧性表现

• 成交量改善：5月22个重点城市二手房成交面积同比增长16.6%，6、7月增速回落至11.4%、10.5%，但仍保持正增长。
• 价格波动可控：5月全国二手房挂牌价环比跌幅收窄至-0.31%，但6、7月房价再度转弱，7月挂牌价跌幅扩大至-0.4%，成交价也出现小幅下跌，但跌幅好于去年同期。
• 供给结构分化：一线城市二手房挂牌量持续下降，二线城市则出现回升，表明市场进入结构性调整阶段。

2. 三重压力测试

• 宏观经济转弱：二季度GDP同比增速降至4.3%，居民中长贷出现负增长，显示居民风险偏好下降。
• 淡季效应显现：传统旺季已过，6月后二手房成交回归淡季水平，但仍在正增长区间。
• 金融市场波动：科技股波动影响高总价、大户型房产价格，改善型住宅价格对金融资产波动更为敏感。

3. 政策预期与市场托底

• 政策发力提效：7月政治局会议提出加大逆周期调节力度，存量政策逐步发力，增量政策仍处于相机抉择状态。
• 稳地产信号释放：京沪等城市先后出台楼市新政，公积金利率决策权上收，为后续政策调整预留空间。
• 政策逻辑聚焦：当前存量政策主要集中在投资端，若效果不佳，增量政策可能聚焦于修复居民和企业资产负债表，以稳定内需。

4. 结构性止跌扩散

• 五维评分与价格走势正相关：五维止跌综合评分在60分以上城市已实现止跌回升，50-60分城市价格跌幅收窄，50分以下城市仍面临下跌压力。
• 部分城市率先止跌：
  • 苏州：80-380万总价房产挂牌价止跌，1800万以上房产小幅反弹。
  • 合肥、武汉高新区：受益于科技造富，高总价房产止跌回升。
  • 重庆：高总价房产租金回报率较高，率先止跌。
  • 广州、佛山微户型：基本止跌，进入底部震荡区间。

关键信息

• 全国房价走势：6、7月房价跌幅较5月有所扩大，但好于去年同期。
• 供给与需求变化：二手房市场从“需求放量、供给收缩”转向“需求回落、供给压力增加”，但整体供需关系趋于平衡。
• 金融价值影响：高总价、大户型房产价格受金融市场波动影响较大，而微型户型价格相对稳定。
• 政策预期：存量政策已开始发力，增量政策可能在经济压力较大时出台，重点修复居民资产负债表。
• 未来展望：随着“金九银十”成交旺季到来，房价跌幅有望收窄，止跌城市数量或将增加。

风险提示

• 宏观经济改善不及预期：若经济复苏缓慢，房价底部震荡可能延续。
• 地产企稳节奏慢于预期：市场可能仍需时间调整，部分城市止跌进程滞后。
• 新房供给瓶颈加剧：新房市场若持续低迷，可能对二手房市场形成拖累。

政策与研究团队介绍

• 宋雪涛（国金宏观首席）：经济学博士，专注宏观经济与房地产研究，发表多篇权威报告。
• 张馨月（联系人）：应用经济学硕士，协助分析政策与财政相关问题。
• 其他成员：
  • 孙永乐：国内宏观经济与货币流动性研究。
  • 钟天：海外经济与全球货币政策研究。
  • 厉梦颖：贸易政策、企业出海与产业趋势研究。
  • 陈瀚学：海外市场与大类资产配置研究。

报告信息

• 报告名称：《楼市何时筑底？》
• 发布日期：2026年8月26日
• 发布机构：国金证券股份有限公司
• 分析师：宋雪涛（SAC执业编号：S1130525030001）
  张馨月（SAC执业编号：S1130525070016）
• 联系方式：songxuetao@gjzq.com.cn

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