20260826-国金证券-地产专题分析报告_楼市何时筑底_20页_1mb

地产专题分析报告总结

核心内容概述

本报告分析了当前房地产市场面临的多重压力及市场表现，探讨了楼市筑底的可能性与路径。报告指出，尽管6、7月楼市受到宏观经济转弱、淡季效应和金融市场波动三重利空影响，但市场仍展现出一定的韧性。随着政策预期的强化和部分城市止跌迹象的显现，房地产市场有望逐步企稳。

主要观点

1. 楼市经历“压力测试”

• 小阳春后楼市表现：5月，22个重点城市二手房成交面积同比增长16.6%，房价月环比跌幅收窄，表现出“韧性”。
• 6-7月压力因素：
  • 供给侧：二手房挂牌量由整体去化转向结构分化，部分二线城市挂牌量回升，一线城市继续去库存。
  • 需求侧：二手房成交量仍保持同比增长，但涨幅边际收窄。
  • 价格：二手房挂牌价和成交价再度转弱，但跌幅好于去年同期。

2. 长期支撑因素确认

• 住宅总需求企稳：全国商品住宅销售面积同比下降12.4%，但新房与二手房成交总面积同比降幅仅为1.9%，说明需求未明显萎缩，结构性供给过剩和信心不足是主要问题。
• 租金止跌：全国租金价格止跌回升，租金回报率回到合理区间，为刚需房产提供基本面支撑。
• 城市分化：部分城市如苏州、合肥、武汉高新区受益于科技发展，房价止跌回升；而部分弱二线城市如大连、天津、南昌等，房价仍面临调整压力。

3. 短期市场趋势

• 挂牌量回落：8月重点城市二手房挂牌量环比降幅达1.0%，为过去5年同期最低水平，显示供需关系趋于平衡。
• 政策预期强化：7月政治局会议提出“加大逆周期调节力度”，京沪出台优化政策，释放“稳楼市”信号。
• 止跌结构性扩散：五维止跌综合评分与成交价涨跌幅高度相关（相关系数达0.84），部分二线城市如东莞、沈阳、合肥、重庆、南昌、青岛等有望进入止跌区间。

关键信息

• 房价与经济走势趋同：房价月环比跌幅与GDP增速呈现正相关，说明宏观经济是房价走势的重要决定因素。
• 金融价值影响价格波动：改善型住宅价格对金融市场波动更为敏感，尤其在风险偏好回落时易受冲击。
• 住宅总需求预测：预计2026年全国住宅总需求将维持在13.0-13.3亿平方米，与2025年基本持平。
• 政策动向：增量政策可能包括调降公积金贷款利率、降低首付比例和交易成本等，旨在修复居民资产负债表，稳定内需。
• 市场分化明显：核心城市房价相对稳定，而部分非核心城市仍面临调整压力，市场呈现结构性行情。

风险提示

• 宏观经济改善不及预期：可能影响居民信心和购房意愿。
• 地产企稳节奏慢于预期：若宏观经济持续疲软，楼市恢复将面临阻力。
• 新房供给瓶颈加剧：可能拖累成交量，影响市场整体表现。

总结

当前房地产市场已进入大周期底部，经历了6、7月的“压力测试”后仍保持韧性。住宅总需求企稳和租金止跌是楼市筑底的重要支撑因素，同时政策预期的强化和部分城市的止跌迹象表明，最差时刻或将过去。随着“金九银十”成交旺季的到来，房价跌幅有望收窄，市场将逐步恢复。