20260903-中金公司-_中金_REITs_低位震荡或延续_择优低吸配置_公募REITs月报_2026-8_28页_6mb

公募REITs月报（2026-8）总结

核心内容

截至2026年8月31日，中国公募REITs（C-REITs）市场共包含88只上市标的，总市值为2335亿元，中证REITs全收益指数月度下跌0.19%。8月市场整体呈现V型走势，板块分化明显，其中产业园板块涨幅最大，达4.11%，而高速公路、零售、数据中心板块均下跌超过1%。市场成交活跃度略有回暖，8月全市场日均换手率0.41%，日均成交额4.71亿元，环比分别增长0.05个百分点和4.4%。

主要观点

1. 估值修复空间仍存：

   • 产权REITs市值加权分派率与中证红利指数股息率息差为46bps，处于历史高位。
   • 产权REITs与10Y国债利差位于全历史的95%分位数，经营权REITs与10Y国债利差位于56%分位数，表明估值仍有修复潜力。

2. 利率下行提供分母端支撑：

   • 8月10Y国债到期收益率下行3bps，若进一步下行，有望对REITs形成估值支撑。

3. 红利风格修复向泛红利资产扩散：

   • 中证红利指数8月上涨2.68%，连续第二个月收涨，显示红利资产整体表现较好。

4. 政策制度完善提升长期价值：

   • 土地使用权续期制度进一步完善，保险公司资产负债管理办法正式稿落地，有助于REITs市场的长期发展。

5. 供给压力逐步释放：

   • 9月将有新一轮新发项目推出，同时两只消费REITs限售份额解禁，市场供给压力有望缓解。

关键信息

市场表现

• 8月C-REITs全市场总回报为0.17%，其中产权REITs回报为0.72%，仓储物流REITs回报为0.58%。
• 产业园板块领涨，而高速公路、零售、数据中心板块下跌，市场呈现明显分化。

流动性与资金面

• 8月市场日均成交额为4.71亿元，环比增长4.4%。
• 日均换手率为0.41%，市场流动性有所改善。

限售解禁情况

• 8月有多个项目限售份额解禁，包括博时蛇口产园REIT、平安广州广河REIT等，部分项目限售期为6个月至60个月不等，解禁后可能对市场流动性产生影响。

估值与分派率

• 全市场P/NAV为1.11，产权REITs P/NAV为1.12，仓储物流REITs P/NAV为0.99，市场整体处于低位。
• 产权REITs年化可供分派率为4.62%，经营权REITs年化可供分派率为5.37%，部分优质REITs分派率较高。

风险提示

• 增量资金入市不及预期；
• 供给冲击超预期；
• 利率波动超预期。

配置建议

1. 关注超跌修复机会：

   • 现金流稳定的保租房REITs；
   • 头部运营管理能力强的消费REITs；
   • 长租约保障的数据中心REITs；
   • 路网引流受益的高速REITs。

2. 把握高弹性交易机会：

   • 出租率持续修复、租约结构稳定的仓储物流及产业园REITs。

3. 参与优质新发项目：

   • 9月新一轮新发项目可能带来投资机会。

市场相关性

• C-REITs市场与其他大类资产的相关性较低，与沪深300、中证1000等指数的相关性均小于0.2。
• 与中债10年期国债指数、中债综合全价指数、中债企业债总指数等债券类资产相关性较高，尤其与中债综合全价指数相关性达0.90。

图表说明

• 图表1：C-REITs总市值为2335亿元。
• 图表2：展示已上市公募REITs的限售解禁情况。
• 图表3：C-REITs市场8月收益情况。
• 图表4：C-REITs市场收益波动率。
• 图表5：8月资金价格略有下行。
• 图表6：10Y国债利率相对7月底下行3bps。
• 图表7：C-REITs与股债收益率60日滚动相关系数。
• 图表8：C-REITs分派率/IRR与债券到期收益率/股指股息率走势对比。
• 图表9：C-REITs市场与其他大类资产的风险收益对比。
• 图表10：C-REITs市场收益波动率。

总结

2026年8月，C-REITs市场呈现V型走势，板块分化明显。估值处于低位，仍有修复空间。利率下行对市场形成支撑，红利风格表现较好。政策制度完善有助于提升长期投资价值。市场供给压力逐步释放，部分优质新发项目及解禁项目可能带来投资机会。建议投资者关注超跌修复及高弹性交易机会，把握市场低位配置时机。