房地产行业：住建部明确棚改货币化原则，有利于市场悲观情绪修复-20180716-广发证券-18页-1mb

房地产行业总结

核心内容

住建部近期明确棚改货币化安置的实施原则，强调因地制宜，不搞一刀切。对于房价上涨压力较大的城市，更多采用实物安置方式；对于商品房库存较大的区域，则继续推进货币化安置。这一政策有助于修复市场悲观情绪，降低政策边际变化对市场成交的影响。

主要观点

• 政策层面：住建部表示将因地制宜推进棚改货币化安置，根据库存情况和房价压力灵活调整安置方式。政策的明确性有助于稳定市场预期，对房地产行业具有积极影响。
• 市场基本面：重点城市新房成交面积同比上涨，尤其是三四线城市，成交增速明显改善。同时，推盘量加快，去化周期下降，显示市场供给和需求在逐步匹配。
• 估值情况：龙头房企动态PE处于历史底部，NAV折价率超过14年低点，反映出市场对房价下跌的悲观预期。
• 投资建议：推荐低估值的一二线龙头房企，如招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股、中南建设、荣盛发展、阳光城、蓝光发展、广宇发展等，H股龙头关注碧桂园、融创中国、中国金茂、合景泰富等。

关键信息

地方政策动态

• 九江：实行人才落户“零门槛”，全日制大中专毕业生可落户。
• 福建宁德蕉城和东侨：户籍家庭在中心城区限购2套，其他户籍和外地居民限购1套，新购商品住房限售3年。
• 清远：上调首套及二套公积金贷款首付比例至30%和50%。
• 衡阳：二套公积金房贷首付比例最低为50%。
• 湘潭：实行差别化信贷，首套公积金住房贷款建面144平米以下和144-200平米的首付比例分别不低于20%和30%。

重点城市成交情况

• 40城新房成交面积：上周502.41万方，环比下降15.5%，同比上升9.2%。
• 一线城市：成交面积73.87万方，环比下降22.4%，同比上升12.6%。
• 二线城市：成交面积254.20万方，环比下降15.8%，同比微降3.3%。
• 三四线城市：成交面积174.33万方，环比下降11.7%，同比上升32.5%。
• 二手房成交情况：13城二手房成交面积140.24万方，环比下降7.4%，同比上升39.5%。一线城市二手房成交同比上升60.1%，二线城市同比上升29.7%。

推盘及库存情况

• 14城市商品房推盘：单周推盘289.11万方，环比上涨36.1%，同比上升49.6%。
• 去化周期：14城市商品房去化周期降至15.08个月，12城市住宅去化周期降至7.95个月。
• 库存变化：14城市商品房库存总量环比微升0.5%，其中一线和三四线城市库存上升，二线城市库存微降。

全国土地市场

• 土地供应：2018年第27周土地供应总建筑面积1961.6万方，环比下降23.3%，同比大幅下降46.1%。
• 土地成交：全类型土地成交2659.1万方，环比下降16.4%，同比下降17.7%。
• 溢价率：全类型土地成交溢价率17.6%，一线、二线、三线城市溢价率分别为7.2%、16.1%、21.6%。
• 土地出让金：2018年第27周土地出让金1008.5亿元，环比上升10.0%，同比上升23.0%。

投资观点

• 政策影响：棚改货币化安置对房地产市场影响约为12%，其中对一二线影响为6%，三四线影响为15%。
• 估值水平：龙头房企动态PE最低为6.9倍，考虑分红后为6倍左右，处于底部区域。
• 推荐公司：一线A股龙头推荐招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股；二线A股龙头推荐中南建设、荣盛发展、阳光城、蓝光发展、广宇发展；H股龙头关注碧桂园、融创中国、中国金茂、合景泰富；子领域推荐光大嘉宝和中国国贸。

风险提示

• 政策调控力度进一步加大。
• 按揭贷利率持续上行。
• 行业库存抬升快于预期。
• 行业销售回落快于预期。

图表索引

• 图1：上周主要政策一览（2018.07.09-2018.07.15）
• 图2：40城新房周均及单周成交面积（万方）
• 图3：40城市分线城市新房周成交环比增速
• 图4：40城新房月度成交同环比
• 图5：40城分线城市新房月度成交同比
• 图6：40城新房成交整体年趋势
• 图7：40城新房成交分线城市年趋势
• 图8：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比
• 图9：13城二手房周均及单周成交面积（万方）
• 图10：13城分线城市二手房周成交环比增速
• 图11：13城二手房成交月度同环比
• 图12：13城分线城市二手房成交月趋势
• 图13：13城市二手房成交整体年趋势
• 图14：13城市分线二手房成交年趋势
• 图15：14城市商品房周度推盘
• 图16：14城市商品房月度推盘
• 图17：14城市商品房推盘年同比趋势
• 图18：14城市商品房月度批售比
• 图19：14城市及分线城市商品房库存指数
• 图20：14城市商品房周度库存及去化周期
• 图21：12城市住宅周度库存及去化周期
• 图22：全国100大中城市土地供应、成交及供销比数据
• 图23：全国100大中城市土地供应年度累计同比
• 图24：全国100大中城市土地成交年度累计同比
• 图25：全国100大中城市土地出让金年趋势
• 图26：全国100大中城市土地出让金分线城市年趋势
• 图27：全国100大中城市楼面价和溢价率
• 图28：全国100大中城市分线城市溢价率
• 图29：重点覆盖地产公司股价周变动幅度（2018.07.07-2018.07.13）

表格索引

• 表1：40城市商品房成交面积汇总
• 表2：13城二手房成交面积汇总
• 表3：重点城市商品房库存及去化周期变化情况
• 表4：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况
• 表5：重点覆盖公司公告和新闻
• 表6：房企每周拿地汇总
• 表7：房企每周融资汇总