2020年一季度房地产市场回顾与后市展望总结
核心内容概览
2020年一季度，全球疫情对房地产市场造成显著冲击，影响了产业链的供需两端。中国房地产市场在政策宽松、销售复苏及融资环境变化下展现出一定的韧性。本文从宏观与政策、销售、融资、库存、债务及市场应对六个方面对一季度房地产市场进行回顾与展望。
主要观点
宏观与政策
- 全球疫情导致经济下行，各国采取宽松货币政策和积极财政政策，但货币政策陷入“囚徒困境”，各国十年期国债收益率创历史新低。
- 中国一季度GDP同比增长-6.8%，创历史新低，中央强调“稳就业”与“房住不炒”，政策向“因城施策”倾斜。
- 财政政策更积极，货币政策更灵活，以刺激经济。重点在投资与消费领域发力。
- 房地产作为经济压舱石作用仍不可替代，但政策仍以“三稳”为主，抑制投机性购房。
- 2020年一季度，政策在多个方面松动，包括降低人才落户门槛、购房补贴、放宽公积金政策等，但热点城市松动有限。
销售
- 一季度全国商品房与住宅销售额分别为2.04万亿和1.79万亿，同比分别下降24.7%和22.8%。
- 销售面积同比下降明显，但3月复苏显著，部分城市恢复至疫情前水平，尤其是长三角地区。
- 京津冀受疫情影响较大，销售进一步下滑；珠三角呈现分化，深圳表现强劲，广州相对疲软。
- 商办市场去化困难，受经济下行和逆全球化趋势影响较大。
融资
- 房企融资环境总体收紧，融资监管未明显放松，导致行业到位资金同比下降13.8%。
- 境内发债成本下降显著，但境外融资受疫情影响，成本未明显降低。
- 民营房企融资能力较弱，发债利率普遍较高，部分企业面临较大偿债压力。
- 3月中央提出“六保”，强调“保就业”，房地产成为政策对冲的重要工具。
库存
- 全国商品房待售面积同比增长1.4%，商品住宅待售面积增长2.3%，库存呈结构性分化。
- 一线城市去化周期拉长，但部分城市仍保持稳定；二线城市中石家庄、厦门等去化周期较长。
- 商办市场库存高企，去化困难，仅写字楼空置率数据反映其严峻形势。
债务
- 2020年一季度房企债务压力显著，尤其是民营房企，净负债率上升，现金短债比下降。
- 下半年债务到期规模环比大幅增加，房企需加速回款与去化，谨慎拿地。
- 头部房企融资能力强，积极拿地，而中小房企受疫情影响较大，融资能力弱。
市场应对
- 房企调整拿地策略，加仓一二线及强三线城市，减仓非核心城市群三四线城市。
- 头部房企集中度提升，Top100房企销售额同比下降20.4%，但Top10与Top50集中度上升。
- 疫情期间，房企采取线上营销、直播看房、低定金认购等手段，但效果有限。
- 房贷利率下降，刺激购房需求，部分城市房价上涨，市场热度回升。
关键信息汇总
政策松动情况
| 优惠措施 |
实施城市 |
| 降低人才落户门槛 |
山西、广西、海南、广州、石家庄、天津、大连、青岛、珠海、南昌、常州、杭州、苏州、南京、宁波、武汉、长沙、西安、南通 |
| 购房补贴 |
海口、吉林、厦门、郑州、宁波、苏州、杭州、绍兴、台州、徐州、抚州、温州、宿迁、株洲、衡阳、常德、益阳、马鞍山、宿州、宜宾、泸州、达州、钦州、玉林、宜昌、东莞 |
| 公积金政策放宽 |
内蒙、海南、石家庄、郑州、南宁、贵阳、长春、长沙、惠州、清远、东莞、江门、徐州、扬州、嘉兴、抚州、商丘、驻马店、衡阳 |
| 降低预售条件 |
河南、吉林、济南、武汉、长春、石家庄、莆田、抚州、常州、滁州、钦州、益阳、岳阳、大理、柳州、江门 |
| 预售资金条例放松 |
山东、长春、贵阳、石家庄、福州、厦门、龙岩、焦作、无锡、益阳 |
| 土地出让款延期与分期 |
广西、贵阳、西安、南昌、南京、天津、济南、合肥、苏州、青岛、江门、绍兴 |
销售数据
| 时间 |
商品房销售面积 (亿㎡) |
同比增速 (%) |
商品住宅销售面积 (亿㎡) |
同比增速 (%) |
| 1-2月 |
0.85 |
-39.9% |
0.75 |
-39.2% |
| 3月 |
1.35 |
-14.1% |
1.17 |
-13.8% |
融资情况
| 类型 |
一季度发债规模 (亿元) |
环比变化 (%) |
同比变化 (%) |
| 全行业境内 |
1731 |
+55% |
-5% |
| 全行业海外 |
1843 |
+57% |
-5% |
| 民营房企境内 |
684 |
+114% |
-8% |
| 民营房企海外 |
1698 |
+112% |
0% |
土地市场表现
| 城市类型 |
土拍成交规划建面 (%) |
土地出让金额 (%) |
平均成交楼面价 (%) |
| 一线城市 |
+7.8% |
+48.0% |
+37.3% |
| 二线城市 |
-31.1% |
-30.2% |
+3.8% |
| 三线城市（核心城市群） |
-15.9% |
+7.9% |
+46.2% |
| 三线城市（非核心城市群） |
-18.4% |
-9.8% |
+15.3% |
房企拿地情况
| 排名 |
企业名称 |
总规划建筑面积 (万㎡) |
同比 |
拿地总价 (亿元) |
同比 |
权益比 |
拿地楼面均价 (元/㎡) |
同比 |
| 1 |
华润置地 |
257 |
-34% |
375 |
99% |
59% |
12458 |
259% |
| 2 |
绿城中国 |
189 |
+121% |
319 |
+284% |
51% |
13616 |
35% |
| 3 |
保利地产 |
473 |
+108% |
240 |
+176% |
73% |
5400 |
44% |
| 4 |
龙湖集团 |
360 |
+19% |
215 |
-13% |
82% |
6561 |
-15% |
| 5 |
中交地产 |
93 |
+219% |
211 |
+369% |
32% |
14604 |
14% |
市场集中度变化
| 房企梯队 |
2020Q1销售额同比 (%) |
| TOP3 |
-2.7% |
| TOP4-10 |
-25.1% |
| TOP11-20 |
-20.4% |
| TOP21-30 |
-31.2% |
| TOP31-50 |
-22.6% |
| TOP100合计 |
-20.4% |
总结
2020年一季度，全球疫情对房地产市场造成重大冲击，但政策宽松、销售复苏及融资环境变化使市场展现出一定的韧性。房地产作为经济压舱石作用不可替代，政策仍以“房住不炒”与“三稳”为主，但在部分城市出现边际松动。销售方面，长三角复苏明显，而京津冀与中部地区受冲击严重。融资方面，行业融资环境总体收紧，但境内发债成本下降显著，境外发债成本分化加剧。库存方面，住宅市场去化周期拉长，但刚需与改善型需求依然强劲；商办市场去化困难。债务方面，房企面临较大偿债压力，尤其民营房企，需加速去化与回款。市场应对方面，房企加仓一二线及强三线城市，市场集中度提升，购房需求因利率下行而有所恢复。
