58安居客房产研究院-2021年住房租赁市场分析与展望-22页_3mb

报告摘要

2021年是中国住房租赁市场政策全面落地和市场结构进一步分化的关键一年。中央与地方政府围绕构建保障性租赁住房体系、规范市场秩序、推动租赁市场健康发展等方面，出台了多项政策，同时租赁市场呈现出租金上涨、供需结构性不均衡、商业模式迭代等趋势。

中央政策支持
- 2016年提出“房住不炒，租购并举”政策，2021年进一步明确以保障性租赁住房为主体的住房保障体系。
- “十四五”规划提出“有效增加保障性住房供给”，强调租赁住房在解决住房问题中的作用。
- 2021年6月国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确用地指标、税收优惠、金融支持等政策。
- 多部门联合推进REITs试点，为保障性租赁住房提供财政和金融支持。
地方政策细化
- 各地出台租赁市场整顿政策，如武汉、山西、江西等实施三年行动方案，规范房源发布、合同备案和资金监管。
- 北京、上海、深圳、西安、杭州等城市实施住房租赁合同网签备案，加强租赁资金监管。
- 多省市发布“十四五”保障性租赁住房规划，如上海、深圳、广州等城市规划目标均超过40万套。

租金上涨，城市结构性分化显著
- 2021年65城平均租金达29.06元/m²/月，同比上涨6.6%。
- 一线城市租金涨幅最高（13.2%），二线和三四线城市涨幅分别为3.4%和2.3%。
- 46城租金上涨，19城租金下跌，城市间差异明显。
供应以面向中坚群体为主，全年波动加大
- 1室和2室户型为供应主力，占比约71%。
- 供应规模基本持平，但部分城市供应量同比增加或减少，波动较大。
- 供应结构呈现纺锤型分布，1501-2000元及4001-6000元为供应主力区间。
保障性租赁住房或成最大增量供应渠道
- 28城“十四五”期间保障性租赁住房规划目标达544万套。
- 多渠道、多主体供应，包括集体经营性建设用地、存量房屋改造、产业用地等。
- 供应以小户型、低租金为主，租金定价为市场租金的80%-90%。
热度递减，需求聚焦于核心一二线城市
- 租金与需求呈反向波动，3月需求小高峰后逐渐走弱。
- 核心一二线城市如北京、上海、深圳等租房热度较高，需求量占比超过1%。
- 租赁需求集中在人口流入多、经济活力强的城市，推动市场结构性发展。

租赁行业回归民生之本
- 在“共同富裕”政策背景下，保障性租赁住房成为解决住房问题的重要手段。
- 2021年租赁市场经历整顿，行业逐步回归理性，重视保障性功能。
因城施策，职住平衡，动态调整供需矛盾
- 租赁市场结构性分化明显，需通过职住平衡、区域产业均衡发展缓解供需矛盾。
- 政策引导租赁社区向大中型居住社区发展，提升居住品质和生活便利性。
“国家队”成为市场稳健发展的中流砥柱
- 央企、国企在租赁用地供应、存量资产盘活方面具有显著优势。
- 上海、深圳等城市以国有企业为主导租赁用地供应，推动保障性住房建设。
商业模式迭代，运营能力是核心
- 租赁行业从“租金差”模式转向注重运营效率和盈利能力。
- 品牌化、社区化、生活化运营成为趋势，如城家公寓、窝趣公寓等。