20131014-申万宏源-房地产行业_政策专题研究之二-土地改革-盘活存量_释放增量_24页_636kb

土地改革：盘活存量 释放增量

核心内容

本报告分析了中国现行土地制度存在的问题，并提出土地改革的必要性及主要路径。当前土地制度以城乡二元结构和用途管制为主，导致土地利用效率低下、供需矛盾突出以及社会矛盾加剧。报告认为，土地制度改革势在必行，将通过“盘活存量”和“释放增量”两条路径推进。

主要观点

1. 现行土地制度面临多重挑战

• 城乡二元结构：城市土地可交易，而农村建设用地（尤其是宅基地）不能自由流转，农民无法享受土地增值收益。
• 用途管制严格：土地用途变更需符合城市规划，流程复杂，缺乏透明度。
• 征地成本上升，指标耗尽：征地成本快速上升，多数地区征地指标已提前用完，城市工业用地占比偏高，效益低下。
• 土地财政收益下降：地方政府依赖土地出让收益，但随着征地成本上升及指标耗尽，土地财政吸引力下降。

2. 盘活城市存量土地

• 提高容积率：通过提高容积率增加土地供应，目前住宅用地平均容积率已提升至2.4，若提高至2.8，可增加约16%的供应。
• 低效工业用地转住宅：每年将1%的低效工业用地转为住宅用地，可增加8亿平住宅用地供应，相当于当前出让量的50%。
• 受益公司：拥有工业用地储备或城中村改造经验的公司如电子城、中粮地产、深长城、招商地产、福星股份等将受益。

3. 释放农村集体建设用地

• 农村建设用地资源丰富：全国农村建设用地约1700亿平，占建设用地总量的71%，其中宅基地占912亿平。
• 宅基地入市潜力巨大：若宅基地容积率提升至1.0，可释放约687亿平住宅用地，相当于2012年住宅出让面积的100倍。
• 推动就地市民化：随着二三产业成为主要就业部门，农民对土地依赖降低，宅基地入市有利于实现就地市民化。
• 土地财政转型：集体建设用地入市将缓解土地财政压力，政府可从土地流转中获取税收，实现土地供应多元化。

关键信息

土地供应问题

• 城市住宅用地供应不足，导致房价快速上涨。
• 工业用地占比过高，产出强度远低于国际水平。
• 农村建设用地大量闲置，无法实现市场化流转。

改革路径

1. 盘活存量：通过提高容积率和工业用地转住宅，增加城市土地供应。
2. 释放增量：推动农村集体建设用地入市，尤其是宅基地，实现土地资源的优化配置。

投资建议

• 受益标的：拥有工业用地储备或参与城市更新的房地产公司，如电子城、中粮地产、深长城、招商地产、福星股份等。
• 长期利好：集体建设用地入市将增加土地供应，降低房价和地价涨幅，缓解政策调控压力，提升行业估值。

表格总结

表 1: 现行土地制度的由来

表 2: 盘活城市存量土地受益标的

表 3: 推进宅基地入市契机

表 4: 重点公司盈利预测

结论

土地制度改革势在必行，其将通过盘活城市存量土地和释放农村集体建设用地入市两条路径，解决土地供应不足和房价上涨的问题，为房地产行业带来长期健康发展空间。报告建议关注具备工业用地储备或参与城市更新的公司，同时关注集体建设用地入市带来的行业整体利好。