> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 麗新發展有限公司年報總結 ## 核心內容 麗新發展有限公司（股份代號：488）是一家多元化業務的企業，業務範圍包括物業投資、物業發展、酒店及餐廳營運、電影及電視節目製作與發行、音樂製作與出版、演唱會管理、戲院營運、文化與娛樂設施開發，以及投資控股。公司於1988年在香港聯合交易所有限公司主板上市。 ## 主要觀點 ### 1. 財務表現 - **營業額**：截至2025年7月31日止年度為4,898.6百萬港元，較2024年同期下降18.3%。 - **毛利**：990.2百萬港元，毛利率為20%，較2024年的26%有所下降。 - **經營虧損**：-834.9百萬港元，經營虧損率為-17%，較2024年的-26%有所改善。 - **本公司擁有人應佔虧損**：-2,874.3百萬港元，較2024年的-3,674.7百萬港元有所收窄。 - **每股虧損**：1.978港元，較2024年的2.528港元有所減少。 - **本公司擁有人應佔權益**：23,119.8百萬港元，較2024年的25,810.1百萬港元下降。 - **每股資產淨值**：15.908港元，較2024年的17.759港元下降。 - **貸款總額**：截至2025年7月31日為25,377.8百萬港元，較2024年的25,294.3百萬港元略升。 - **淨債權比率**：91%，較2024年的82%有所上升。 - **資本資源總額**：3,213.9百萬港元（不包括豐德麗集團及麗豐集團）。 - **未提取融資**：1,199.6百萬港元（不包括豐德麗集團及麗豐集團）。 - **一年內到期貸款**：6,117.5百萬港元（不包括豐德麗集團及麗豐集團）。 - **末期股息**：未建議派發。 ### 2. 業務表現 - **投資物業組合**：租金收入為1,201.2百萬港元，出租率在香港及中國內地保持較高水平，但較2024年下降5%。 - **物業銷售**：已確認銷售為885百萬港元，較2024年下降42.1%。主要由於麗豐集團物業銷售減少，但部分抵銷來自尚柏的銷售增加。 - **酒店業務**：收入為1,243.8百萬港元，較2024年上升4.4%，主要得益於Caravelle酒店。 - **非物業業務**：虧損大幅收窄，主要由於關閉及整合表現不佳的門店及與業主重新磋商租約。 - **行政開支**：較2024年下降5%。 - **其他經營開支**：較2024年下降39.4%。 - **融資成本**：1,124.9百萬港元，較2024年下降17.0%，主要由於香港銀行同業拆息下降及貸款結餘減少。 ### 3. 香港物業市場 - **市場環境**：營商環境持續面對逆境，零售及辦公室租賃需求疲弱，供應過剩。 - **出租率**：本集團在香港的辦公室及零售業務出租率保持平均90%或以上。 - **主要項目**： - **Bal Residence**：總銷售面積約62,148平方呎，提供156個住宅單位，截至2025年10月14日已售出154個單位，銷售額約803.8百萬港元。 - **尚柏**：總銷售面積約36,720平方呎，提供112個住宅單位，全部售罄。 - **漱晨**：位於The Southside的項目，預售表現強勁，已售出650個單位，預計2026年初竣工。 ### 4. 中國內地物業市場 - **市場表現**：2025年上半年中國內地經濟穩定增長，國內生產總值同比擴大5.3%。 - **租賃收入**：主要物業租金收入穩定，其中上海麗豐天際中心租金收入上升21.7%。 - **橫琴創新方項目**：第一期已形成產業集聚效應，入駐企業超420家，包括跨境電商、新科技、大健康及金融服務等產業。第二期已獲批准作為保障性租賃住房，預期吸引更多租戶。 ### 5. 戲院營運/媒體及娛樂 - **香港戲院市場**：面對串流平台及成本壓力，入座率下降，但本地製作影片如《破·地獄》及《九龍城寨之圍城》提振市場。 - **豐德麗集團**：整合資源，加強營運能力，收益略有上升。持續與本地及亞洲藝人合作推廣演唱會。 - **寰亞傳媒**：繼續製作優質電影及電視節目，與多個中國合作夥伴洽談新項目。 ### 6. 資產出售計劃 - **出售目標**：預計未來兩年內出售價值約8,000百萬港元的資產，包括麗豐集團的2,000百萬港元。 - **已完成出售**：截至2025年10月14日，已實現約2,200百萬港元的待售項目。 - **預期總收益**：若所有交易成功完成，預計總所得款項約為4,500百萬港元。 ### 7. 企業管治與財務報告 - **董事會成員**：包括執行董事林建岳、張森、林孝賢、李子仁；非執行董事余寶珠；獨立非執行董事林秉軍、梁樹賢、葉澍墜、陸瀚民。 - **獨立核數師**：安永會計師事務所。 - **財務計量**：採用非香港財務報告準則計量，包括經調整EBITDA及經調整淨虧損，以提供更清晰的經營業績比較。 - **經調整EBITDA**：2025年為870.7百萬港元，較2024年的1,151.5百萬港元下降。 - **經調整淨虧損**：2025年為823百萬港元，較2024年的913.8百萬港元下降。 ## 關鍵信息 - **財務狀況**：淨債權比率為91%，資本負債比率為58%。 - **貸款再融資**：成功再融資3,060百萬港元，作為長沙灣廣場銀團貸款的一部分。 - **市場展望**：預期2025年下半年樓市持續復甦，受益於政府政策及貸款成本下降。 - **產業融合**：橫琴創新方項目融合多種產業，推動琴澳一體化發展。 - **未來計劃**：持續關注市場動態，評估未來項目推出時機及定價，並積極尋求合作與投資機會。 ## 結論 麗新發展有限公司在面對市場不確定性和經濟壓力的背景下，通過有效的成本控制及優化資產組合，實現了財務及業務表現的改善。公司持續關注香港及中國內地物業市場的動態，並積極推動多元化業務發展，以提升整體財務狀況及市場競爭力。