地产政策洞察系列之一：首批集中供地开幕，土拍市场有何特征_19页_1mb

地产政策洞察系列之一：首批集中供地开幕，土拍市场有何特征

核心内容概览

2021年2月，22个城市试点“供地两集中”政策，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次进行。该政策旨在稳定地价、合理增加住宅用地供应，并充分披露信息。截至5月11日，已有21个城市公布2021年住宅供地计划，19个城市公布首批供地计划，7个城市完成首次土地集中出让。首批供应占全年计划的32%，部分城市如广州、苏州、杭州等首批供地占比超过40%。

主要观点

1. 土拍政策与市场特征

• 政策标配：多数城市采用“限地价+竞配建/竞自持”模式，部分城市采取摇号方式，以稳定地价。
• 保证金制度：多数城市保证金比例为20%，其中无锡为20%~30%，杭州实施“托底保证金”制度，为竞买人提供预申请资格。
• 热度分化：核心城市（如北京、广州、杭州）及区域中心地块热度较高，而部分城市如长春、沈阳的土拍相对平淡。
• 资金优势凸显：央企、国企及区域深耕型房企在土拍中表现抢眼，拿地比例较高，土地资源向头部房企集中。

2. 供地规模与成交情况

• 供地规模：2021年22城计划供应面积1.65亿平，同比增长5.6%。
• 首批成交：7个城市合计成交土地294宗，建面4324万平，总地价4599亿元，其中杭州、北京成交金额超千亿。
• 区域差异：广州、重庆、杭州、无锡等城市溢价率较高，而沈阳、长春等城市底价成交比例高。

3. 土地盈利情况

• 毛利率较低：代表性地块平均隐含毛利率约16%，部分热点地块因高溢价率和配建自持比例，毛利率偏低。
• 城市差异：核心城市毛利率相对较低，而部分二三线城市如长春、沈阳因较低溢价率，毛利率相对较高。

关键信息

• 首批供地时间：主要集中于4月、7月和10月，部分城市如杭州第三批次于12月进行。
• 房企表现：万科、保利、中海、龙湖、融创等房企在首批供地中表现突出，其中万科在22城拿地建面绝对值居首，龙湖拿地占其全国拿地比例最高。
• 土拍趋势：首批土拍热度较高，但预计第二、三批次热度将有所降温，主要受融资端收紧、销售端增速回落及政策调整影响。
• 投资建议：开发龙头估值处于历史低位，股息率具有吸引力，优质房企具备配置价值。可关注万科A、保利地产、金地集团等龙头房企，以及佳兆业集团、龙光集团等城市更新企业，及中南建设、金科股份、新城控股等销售表现良好的弹性房企。

风险提示

1. 土地市场热度持续高企：可能导致行业毛利率持续下行。
2. 房企大规模减值风险：若调控力度超预期，可能引发前期高价地减值。
3. 行业金融监管力度超预期：可能对房企发展产生负面影响。

投资评级

• 股票投资评级：

  • 强烈推荐：股价表现强于沪深300指数20%以上
  • 推荐：股价表现强于沪深300指数10%~20%之间
  • 中性：股价表现相对沪深300指数在±10%之间
  • 回避：股价表现弱于沪深300指数10%以上

• 行业投资评级：

  • 强于大市：行业指数表现强于沪深300指数5%以上
  • 中性：行业指数表现相对沪深300指数在±5%之间
  • 弱于大市：行业指数表现弱于沪深300指数5%以上

图表目录

• 图表1：22个试点城市住宅土地溢价率相对较高
• 图表2：22城土地成交总价占300城比例过半
• 图表3：19个试点城市2021年预计集中供地时间表
• 图表4：2021年22个城市住宅供应计划
• 图表5：2018-2020年全国20强房企22城拿地占比
• 图表6：首批7个城市土拍规则及保证金制度汇总
• 图表7：首批7城推出及流拍土地情况
• 图表8：首批供地中中心区地块成交宗数占比
• 图表9：首批7个城市供地成交情况总览
• 图表10：2021年首批7城成交楼面地价与2020年对比
• 图表11：首批7城土地平均成交溢价率
• 图表12：首批供地中底价成交及高溢价率地块占比
• 图表13：杭州首批集中供地成交地块自持比例分布
• 图表14：广州首批供地区域间溢价率呈现分化
• 图表15：广州首批流拍地块主要位于外围区域
• 图表16：首批6个集中供地城市拿地前五房企
• 图表17：多个城市拿地前五房企占总出让比重超50%
• 图表18：高土地成交总价城市合作拿地相对更高
• 图表19：首批各城市单地块平均成交总价呈现差异
• 图表20：首批7城代表性地块盈利能力测算
• 图表21：2021年一季度22城市推地建面较2019年明显下降
• 图表22：2021年50强房企拿地面积较2019年明显下降
• 图表23：2021年50强房企销售额维持较高增速

结论

首批集中供地政策在一定程度上提升了土拍热度，但随着政策持续完善及融资端收紧，后续批次可能降温。行业集中度提升趋势明显，优质房企具备长期投资价值。投资者应关注龙头房企及具备独特模式的开发商，同时警惕土地市场过热及政策风险。