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中金：联合解读房地产销售及融资新政影响几何？

核心内容概述

2026年8月28日，住建部、自然资源部和金融监管总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》（以下简称《通知》），中国人民银行和金融监管总局发布《关于改革完善房地产信贷管理、推动加快构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》）。此次政策改革标志着我国住房销售制度正式从期房销售转向现房销售，同时配套调整了土地和融资机制，旨在保护购房人权益、防范金融风险，并适应房地产市场进入存量时代的发展需求。

主要观点与关键信息

一、住房销售制度的改革

1. 新老划段

   • 已取得建设工程规划许可证的项目仍可按原政策预售。
   • 新出让土地的项目和已出让土地但未取得工规证的项目优先实行现房销售。
   • 已取得工规证的项目鼓励实行现房销售。

2. 现房销售标准

   • 现房销售以项目竣工验收为前提，实现“所见即所得”和“交房即交证”。
   • 引入定金机制，定金比例不得超过20%，定金进入监管账户。

3. 期房销售监管加强

   • 期房销售需在单体建筑主体结构封顶后方可预售。
   • 房款需进入预售资金监管账户，由市县城乡建设部门独立监管。

二、土地与融资机制调整

1. 土地款缴纳

   • 土地款可分期缴纳，首期比例不低于50%，最长不超过两年。

2. 开发贷管理

   • 实行主办银行制，单个项目对应一家主办银行，资金封闭管理。
   • 开发贷期限延长，期房项目最长不超过5年，现房项目最长不超过7年。
   • 贷款发放需与项目进度匹配，避免建设期抽贷。

3. 按揭贷款发放

   • 个人住房贷款发放时点后移至竣工备案或销售备案后。
   • 贷款最长期限延长至40年，月还本付息为主。

三、改革影响分析

1. 房企现金流模式重塑

   • 现房销售将延长项目回款周期，自由现金流回正时间从1年延长至2.5-3年。
   • IRR（内部收益率）水平下降，房企盈利模式从高周转转向提高单盘收益率。

2. 土地市场格局变化

   • 头部房企拿地能力可能受到压制，长尾房企或短期补位。
   • 土地市场成交量和价格仍取决于房价走势。

3. 住房供需结构改善

   • 现房销售和封顶预售将延缓新房供给，有助于消化库存。
   • 老库存降价可能短期扰动市场，定金制度或分流部分需求。

4. 周期波动影响

   • 现房销售制度下，房企在下行周期可能面临违约风险。
   • 上行周期中，房企需提高单盘收益率，政策需灵活应对。

5. 房企估值承压

   • 规模化房企销售规模和ROE（净资产收益率）可能短期承压。
   • 中长期若行业进入上行周期，估值弹性将逐步显现，但幅度可能低于以往。

四、对银行的影响

1. 开发贷管理变化

   • 开发贷期限延长、还本时点后移，资本占用和拨备压力上升。
   • 银行将更加谨慎地投放开发贷，客户集中于中大型房企和优质项目。

2. 个人房贷风险降低

   • 贷款期限延长至40年，允许展期、延迟还本、调整还款计划，降低居民阶段性还款压力。
   • 政策更多是降低尾部风险，而非刺激新增购房需求。

3. 信贷风险传导压力下降

   • 新规有助于切断“项目交付困难—购房人断供—银行不良”的风险链条。
   • 个人房贷不良率有望下降，但整体需求仍偏弱。

风险提示

1. 房企现金流超预期承压
2. 土地市场交易量和宏观经济超预期下行
3. 住房供需关系改善不及预期
4. 板块流动性条件超预期恶化
5. 房地产贷款需求低于预期，违约风险高于预期

图表要点

• 图表1：《通知》要点梳理，涵盖预售管理、现房销售、配套政策等内容。
• 图表2：《意见》要点梳理，涉及开发贷、按揭贷、贷款期限、还款安排等关键政策。
• 图表3：年度二手房销售面积占比，显示二手房市场占比已超50%。
• 图表4：不同销售制度下自由现金流模拟走势，对比期房与现房销售对现金流的影响。
• 图表5：上市银行房地产贷款不良率趋势，反映风险变化情况。

总结

本次房地产销售与融资政策改革标志着我国房地产市场进入新阶段，通过现房销售制度和融资机制调整，强化购房人权益保护，降低房企和银行的金融风险，推动市场从高周转模式向更稳健的项目管理转型。尽管短期内可能对房企估值和银行信贷投放带来一定压力，但中长期来看，有助于房地产行业可持续发展和供需结构优化。