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天风·房地产 | 销售范式重构，制度改革提速——三部委现房销售新政点评总结

核心内容

三部委联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，标志着房地产行业销售制度的改革正式落地。该政策旨在通过提升预售门槛、推动现房销售、加强资金监管和优化融资机制等措施，推动行业向高质量发展转型，缓解交付风险，重构行业底层逻辑。

主要观点

• 政策目标：通过预售门槛抬升、现房销售优先、资金全监管等措施，推动房地产行业销售范式转型，提升行业规范性和购房者信心。
• 改革方向：从“预售为主”向“现房为主”过渡，强调现房销售的合规性与透明度，减少行业风险。
• 行业影响：短期对房企现金流形成一定冲击，中长期将利好资金、产品力及融资能力强的企业。
• 细分领域：重点关注具备库存、资金、品牌优势的开发企业；商管业务支撑型企业；二手中介；以及国央企物管企业等。

关键信息

1. 政策内容

• 预售门槛抬升：实施预售的项目需单体主体结构封顶方可入市，首付款和按揭贷款全额纳入监管账户，竣工验收配套达标后方可解控。
• 增量优先现房：新出让土地及未取得建设工程规划许可证的项目优先现房销售，已取得规划许可的项目鼓励现房销售，但不追溯存量项目。
• 资金全监管：现房项目可收取少量受监管定金，实现有限客户锁定。
• 配套机制：推行项目主办银行制，支持开发公司通过股权、债券等方式融资，落实项目公司制，优化工程建设审批流程，推进“交房即交证”。

2. 风险权责再分配

• 传统模式问题：预收款曾承担主要融资功能，房企依赖销售回款快速周转扩张。
• 现房销售影响：销售回款时点后置，财务成本上升，IRR下行，弱资质房企受制约更明显。
• 新老划断机制：不追溯存量项目，对短期企业利润率影响有限，主要影响增量投资。

3. 供需格局改变

• 需求端：购房者风险感知改善，新房购买信心增强，但新项目开盘节点延后，短期供给节奏受扰。
• 城市差异：核心城市优质资产具备品质溢价，三四线城市因人口流出、库存高企，价格弹性有限。
• 供给端：行业竞争维度转向资本金实力、融资能力与产品力，中小房企生存压力加大，出清节奏加快，国央企和稳健民企受益。

投资策略研判

• 行业端：商品房销售额及价格同比降速逐步收窄，行业或将进入循序渐进的筑底阶段。
• 政策端：更多围绕“十五五”高质量发展主题的政策将陆续出台。
• 交易端：板块具备周期反转及低估值优势，在资金避险情绪下或显现韧性。

风险提示

• 政策传导存在时滞；
• 政策理解具有主观性；
• 信用定价体系尚未完善；
• 分化加剧可能强化信用风险；
• 本报告所列细分领域不构成投资建议。

法律声明

• 本报告观点为署名分析师个人看法，不代表天风证券立场；
• 本报告不构成投资建议，投资者需独立分析，自行承担风险；
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附件：天风机构销售通讯录（20260630）