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房地产行业周报总结（2022年3月21日-3月25日）

核心内容概述

本报告为2022年3月21日至3月25日的房地产行业周报，重点分析了房地产板块及A股、港股重点公司的市场表现，梳理了行业动态及政策变化，并提出投资建议与风险提示。

主要观点

• 房地产板块表现强劲：上周房地产板块上涨3.84%，显著跑赢上证综指和沪深300指数。
• 政策松绑迹象：部分城市调整房贷首付比例、利率及土地出让规则，显示出市场调控政策的松动趋势。
• 重点公司分化明显：部分房企股价大幅上涨，而部分公司则面临较大跌幅，反映出行业内部的不均衡发展。
• 物管行业受关注：物业公司表现分化，部分企业因政策利好及业务拓展而上涨，部分则因行业整体承压而下跌。
• 投资建议：关注融资成本低、在一二线城市有拿地优势的龙头房企，以及受“两集中”政策影响较小、拿地方式多元化的房企，同时推荐物管行业龙头和优质细分赛道企业。

市场回顾

1.1 地产板块表现

• 上周（2022.3.21-3.25）：
  • 上证综指下跌1.19%
  • 沪深300指数下跌2.14%
  • 房地产板块上涨3.84%，跑赢上证综指5.04个百分点，跑赢沪深300指数5.98个百分点。
• 年初至今：
  • 上证综指下跌11.75%
  • 沪深300指数下跌15.50%
  • 房地产板块下跌0.05%，跑赢上证综指11.70个百分点，跑赢沪深300指数15.45个百分点。

1.2 A股重点公司市场表现

• 涨幅较大：
  • 阳光城（000671.SZ）：+47.89%
  • 华夏幸福（600340.SH）：+28.18%
  • 绿地控股（600606.SH）：+19.27%
• 跌幅较大：
  • 华侨城A（000069.SZ）：-1.37%
  • 保利地产（600048.SH）：-1.24%
• 年初至今表现：
  • 泰禾集团（000732.SZ）、阳光城（000671.SZ）、绿地控股（600606.SH）涨幅居前。
  • 张江高科（600895.SH）、万科A（000002.SZ）、上海临港（600848.SH）跌幅较大。

1.3 港股重点公司市场表现

• 上周涨幅较大：
  • 绿城中国（3900.HK）：+20.03%
  • 美的置业（3990.HK）：+7.96%
• 跌幅较大：
  • 宝龙地产（1238.HK）：-23.91%
  • 融创中国（1918.HK）：-19.62%
  • 世茂集团（0813.HK）：-14.15%
• 年初至今表现：
  • 中国海外发展（0688.HK）、美的置业（3990.HK）涨幅居前。
  • 正荣地产（6158.HK）、龙光集团（3380.HK）、融创中国（1918.HK）跌幅较大。

1.4 重点物业公司表现

• 上周涨幅较大：
  • 特发服务（300917.SZ）：+28.28%
  • 中海物业（2669.HK）：+25.89%
  • 华发物业服务（0982.HK）：+14.50%
• 跌幅较大：
  • 宝龙商业（9909.HK）：-22.88%
  • 世茂服务（0873.HK）：-18.55%
  • 融创服务（1516.HK）：-17.14%
• 年初至今表现：
  • 中海物业（2669.HK）、越秀服务（6626.HK）、特发服务（300917.SZ）涨幅居前。
  • 宝龙商业（9909.HK）、中骏商管（0606.HK）、融创服务（1516.HK）跌幅较大。

行业动态

2.1 100大中城市住宅土地市场

• 上周成交土地规划建筑面积：311.83万平方米，累计同比下滑-74.75%。
• 一线城市：无成交，累计同比下滑81%。
• 二线城市：成交70.28万平方米，累计同比下滑77.38%。
• 三线城市：成交241.55万平方米，累计同比下滑72.66%。

2.2 30大中城市商品房交易市场

• 上周商品房成交套数：1.79万套，累计同比下降37.81%。
• 一线城市：成交0.47万套，累计同比下降34.51%。
• 二线城市：成交0.76万套，累计同比下降30.71%。
• 三线城市：成交0.56万套，累计同比下降49.67%。
• 商品房成交面积：185.91万平方米，累计同比下降35.68%。
  • 一线城市：49.71万平方米，累计同比下降32.49%
  • 二线城市：84.82万平方米，累计同比下降27.76%
  • 三线城市：51.37万平方米，累计同比下降50.42%

行业新闻

• 厦门：2022年首批集中供地收官，共出让9宗地块，总成交价153.65亿元。
• 杭州：调整集中供地土拍规则，设定土地中止价和溢价率上限（不高于12%）。
• 哈尔滨：拟取消限售政策，新购商品住房需满3年方可上市交易。
• 南宁、北海：下调房贷首付比例，南宁市区再次购房商贷首付由40%降至30%，北海、防城港首次购房首付由25%降至20%。
• 南京、苏州、武汉、深圳：部分城市首套房贷款利率下调，深圳扩大“房土两税”减征范围。

投资建议

• 推荐标的：
  • 融资成本低、在一二线城市持续拿地的龙头房企：如绿城中国（3900.HK）、龙湖集团（0960.HK）。
  • 受“两集中”政策影响较小、拿地方式多元化的房企：如新城控股（601155.SH）、宝龙地产（1238.HK）。
  • 物管行业龙头和优质细分赛道企业：如碧桂园服务（6098.HK）、新城悦服务（1755.HK）、华润万象生活（1209.HK）等。

风险提示

• 政策风险：房地产调控政策可能进一步收紧，影响行业整体发展。
• 销售风险：房地产销售不及预期可能对房企的盈利能力造成压力。

分析师声明

• 本报告由上海证券研究所发布，分析师金文曦及蔡萌萌具有证券投资咨询资格。
• 报告信息来源合规，结论独立、客观，不受第三方影响。
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