2021年第一季度广州房地产市场回顾及展望_7页_1mb

广州商业地产市场2021年第一季度总结

核心内容概述

2021年第一季度，广州市商业地产市场整体表现活跃，写字楼、零售物业和仓储物流三大板块均呈现积极态势，市场信心有所提振。政府持续推动投资推介会，展示招商成果，带动了投资和租赁需求的增加。各区域新增供应显著，空置率有所波动，租金则在部分区域出现回升。

主要观点与关键信息

写字楼市场

• 新增供应与净吸纳量：第一季度写字楼新增供应量和净吸纳量均高于2020年全年，全市空置率环比上升0.8个百分点至9.8%。
• 需求活跃：租赁需求活跃，TMT（科技、媒体和电信）、金融和消费品制造业成为主要成交行业，占全市成交面积的近六成。
• 投资增长：写字楼购置需求显著上升，总成交金额约9.4亿元，其中写字楼物业占比达92%。
• 重点区域：琶洲和金融城在建写字楼受到投资者关注，尤其是琶洲成为新增供应和租赁交易的热点区域。
• 租金变化：由于新增供应增加，租户选择更多，议价空间加大，全市租金环比下跌0.5%。

零售物业市场

• 新增供应：第一季度新增供应约18万平方米，主要集中在非核心商圈。
• 净吸纳量：净吸纳量为17.1万平方米，空置率降至8.4%。
• 业态表现：餐饮品牌新开店铺占36%，体验类业态如娱乐和运动业态、汽车展厅表现突出，租金小幅回升0.9%。
• 商圈升级：天河路商圈调改后重新开业，引入餐饮和儿童业态；老城区如北京路、新光百货和中华广场也在积极翻新和调整租户，提升零售层级。
• 租金趋势：租金触底反弹，全市平均租金为每天每平方米27.7元。

仓储物流市场

• 新增供应：第一季度新增供应约6.6万平方米，净吸纳量达9.6万平方米，空置率降至11.4%。
• 土地出让：全市共出让41宗工业土地，总面积180万平方米，南沙区成交最多。
• 租金上涨：空置率下降带动租金环比上涨1.3%，平均租金为每月每平方米37.3元。
• 需求强劲：第三方物流和生鲜电商积极寻找高标仓物业，部分项目已被提前锁定，预计未来半年将有27万平方米高标仓储入市，租金将保持增长趋势。

市场展望

• 供应增长：2021年全年预计新增供应约100万平方米，其中六成位于琶洲，金融城东区首次集中纳入供地计划，将推动商务区向东扩展。
• 政策支持：政府推动传统商圈升级，出台激励措施吸引国际及本土品牌进驻，提升老城区商业价值。
• 投资信心：尽管面临供应高峰，但人民币升值、城市配套完善及空置率相对低位等因素仍支撑投资者信心，尤其金融机构和科创企业表现出强烈购买意愿。
• 区域发展：黄埔区鱼珠港、南沙区等东部片区发展迅速，成为关注重点。

数据图表概览

专家观点

• 杨丰宁（CBRE世邦魏理仕广州研究部主管）：广州写字楼市场在供应和需求的双重推动下表现活跃，优质租户的议价空间加大，业主积极提供优惠措施。
• 程志文（CBRE华南区顾问及交易服务办公室部负责人）：琶洲和金融城未来五年将带来大量新增供应，推动广州办公楼市场进一步发展。
• 钟廉军（CBRE华南区顾问及交易服务商业部负责人）：广州零售市场在新增供应和商圈升级的带动下，租金出现小幅反弹。
• 邓伟（CBRE华南区顾问及交易服务产业地产部负责人）：高标仓储需求强劲，未来半年将有多个项目入市，租金有望持续上涨。
• 宋涛（CBRE广州投资及资本市场部高级经理）：投资者对广州市场仍保持信心，尤其是琶洲区域对金融机构的吸引力不断提升。