20210818-中泰证券-房地产开发行业7月地产数据点评_销售大幅走弱转负_板块有望触底反弹_9页_1mb

房地产开发行业月报总结（2021年8月18日）

核心内容概览

本报告分析了2021年1-7月中国房地产开发行业的整体表现，指出行业基本面整体偏弱，但部分指标如竣工面积仍保持相对坚挺。报告认为当前房地产开发板块估值已触底，融资政策存在修复空间，建议关注行业龙头及优质成长型房企的投资机会。

主要观点

• 行业整体表现疲软：房地产开发投资、销售、施工及新开工等关键指标均出现放缓或负增长，唯有竣工面积表现相对稳健。
• 政策环境影响显著：在“房住不炒”的政策背景下，各地因城施策导致销售增速由正转负，部分城市调控政策存在不确定性。
• 融资环境持续收紧：国内贷款及外资资金来源下降，房企资金端承压，但随着集中供地制度优化，融资政策或有修复空间。
• 估值修复预期增强：当前房地产开发板块估值处于低位，利润率和杠杆率的边际改善可能推动市场对龙头房企ROE的预期修复，进而带动估值回升。
• 投资建议：建议关注行业β机会，重点推荐万科、保利、新城控股及港股绿城中国，同时关注金地集团等优质成长型房企。

关键信息

一、行业数据概览

• 上市公司数量：128家
• 行业总市值：16393.2亿元（百万元）
• 行业流通市值：8032.71亿元（百万元）

二、房地产开发投资情况

• 1-7月累计投资：84895亿元，同比增长12.7%
• 7月单月投资：12716亿元，同比增长1.4%
• 住宅投资：1-7月累计投资63980亿元，同比增长14.9%；7月单月投资9736亿元，同比增长4.3%
• 投资增速放缓原因：2020年下半年基数提升、集中供地空窗期影响、恶劣天气影响施工进度

三、商品房销售情况

• 1-7月累计销售面积：101648万平方米，同比增长21.5%
• 1-7月累计销售额：106430亿元，同比增长30.7%
• 7月单月销售面积：13013万平方米，同比下降8.5%
• 7月单月销售额：13499亿元，同比下降7.1%
• 销售均价：10470元/平方米，同比增长7.5%
• 销售趋势：自2020年5月以来首次出现单月销售下降，预计未来单月销售数据可能持续负增长

四、施工与新开工情况

• 1-7月累计施工面积：89.19亿平方米，同比增长9.0%
• 1-7月累计新开工面积：11.89亿平方米，同比下降0.9%
• 7月单月新开工面积：1.77亿平方米，同比下降21.5%
• 新开工疲软原因：地价限制、土地储备不足、集中供地推迟
• 累计竣工面积：4.2亿平方米，同比增长25.7%
• 7月单月竣工面积：5301万平方米，同比增长25.7%
• 竣工坚挺原因：2018-2019年高销售的转结、企业回款需求

五、房地产开发资金来源

• 1-7月到位资金总量：119000亿元，同比增长18.2%
• 7月单月到位资金：16072亿元，同比下降7.0%
• 国内贷款：1-7月累计下降4.5%，7月单月下降25.3%
• 外资：1-7月累计下降44.8%，7月单月下降87.2%
• 自筹资金：1-7月累计增长10.9%，7月单月增长5.5%
• 其他资金：1-7月累计增长29.8%，7月单月增长-10.8%

重点公司基本面

风险提示

• 融资环境收紧超预期：可能对房企增速及盈利能力造成负面冲击
• 地产政策收紧超预期：热点城市调控政策不确定性可能影响销售
• 引用数据滞后或不及时：可能影响分析结论的准确性

投资评级说明

• 股票评级：买入（预期未来6-12个月涨幅在15%以上）、增持（预期未来6-12个月涨幅在5%-15%之间）
• 行业评级：增持（预期未来6-12个月涨幅在10%以上）、中性（预期未来6-12个月涨幅在-10%~10%之间）、减持（预期未来6-12个月跌幅在10%以上）

总结

当前房地产开发行业面临销售增速放缓、融资环境收紧等压力，但竣工表现相对稳健，政策优化和集中供地制度的实施可能带来融资修复机会。行业龙头房企具备较强抗风险能力，建议关注其估值修复潜力。投资建议以行业β机会为主，重点推荐万科、保利、新城控股及港股绿城中国，同时关注金地集团等优质成长型房企。