2023-06-29-招商银行-房地产行业2023年6月报_市场回暖步伐几近停滞_政策出台预期增强_22页_2mb

房地产2023年6月报：市场转弱与政策调整预期

当前市场概况

• 销售与价格持续下行：2023年6月全国商品房销售面积及销售额同比增速均为负（分别为-6.2%和8.4%），环比延续下行。70大中城市房价修复承压，一线城市二手房价格单月转跌。
• 市场景气度下滑：5月国房景气指数滑落至94.56，结束1月以来连续上涨态势；6月30大中城市销售环比同比显著回落，创五年同期新低。

销售与价格

• 需求疲软：5月全国商品房销售面积同比转负，单月同比下降3.0%；一季度积压需求释放后，市场修复动能减弱，预计三季度销售或延续同比负增长。
• 房价分化：一线城市房价环比转跌，二线城市楼市承压；新增居民中长期贷款虽由负转正，但个人按揭贷款仍处于历史低位。

新增开工与投资

• 新开工降幅扩大：1-5月新开工面积累计同比-22.6%，环比续降至-27.3%，韧性较弱。
• 竣工修复加速：单月竣工面积同比增速回升至24.4%，全年同比增长5%的确定性较高；施工面积同比-6.2%，全年或同比下降5%。

土地与开发投资

• 土地市场降温：1-5月商住土地成交建面及出让金同比分别为-22.8%、-14.9%，核心城市溢价率提升，非核心城市持续承压。
• 开发投资下滑：累计同比-7.2%，预计全年降幅收窄至7.1%；土地购置费用转负，建安投资同比-18.0%，房企投资谨慎。

资金到位情况

• 融资结构矛盾：5月房企到位资金同比下降7.4%，定金及预收款、个人按揭贷款小幅修复，但国内贷款与自筹资金持续下滑。
• 非银融资减少：5月房企债/信托发行规模创历史新低，净偿还规模收缩；股权融资“第三支箭”获初步落地。

政策环境

• 四限放松延滞：2023年以来月均政策调整力度较2022年下降，累计力度距离2016年底仍有57%调整空间。青岛、福清等城市落地首付下调、带押过户政策。
• 利率下调未抵市场：6月LPR下调带动房贷利率下限降至4.00%（首套），但降息对市场直接提振有限，需更多托底政策（限购、限购放松等）对冲信心不足。

市场展望

市场需求复苏乏力，叠加经济、就业与收入修复缓慢，销售端持续承压；政策基调维持“房住不炒”，但政策放松预期增强，重点城市或成政策试点；房企转型及债务风险化解仍是核心挑战。