20230622-招商银行-房地产2023年6月报_市场回暖步伐几近停滞_政策出台预期增强_22页_2mb

房地产行业2023年6月市场分析

分析师杨侦誉 提供：实习生党雯锐 日期：2023年6月22日

整体市场表现

2023年5月，房地产业呈现以下主要特点：

1. 销售市场：
   • 销售表现持续疲软，5月单月同比仍为负增长，成交量价齐跌。
   • 新房和二手房成交均出现下滑，6月30大中城市新房成交同比显著回落，环比延续下行。
   • 30大中城市新房、二手房成交面积同比增速大幅下降，环比表现也普遍承压。
   • 全国商品房销售面积同比增速由正转负，累计同比降幅扩大，市场复苏动能趋弱。
2. 开发投资：
   • 1-5月全国房地产开发投资额累计同比大幅下滑，跌幅较上月扩大。
   • 新开工面积降幅扩大，施工面积持续下行，竣工面积表现相对较好，年内确定性较高。
3. 土地市场：
   • 1-5月全国商住土地成交建面和出让金同比增速均为负，市场整体活跃度仍然偏低。
   • 部分重点城市土地市场表现较好，但非核心城市项目去库压力大。
4. 房企融资：
   • 股权融资端政策有所放松，但非银融资规模创新低，房企资金压力依然存在。
5. 政策环境：
   • 总体维持宽松基调，但因销售再度走弱，预计后续楼市托底政策可能出台，但坚持“房住不炒”基调。

销售市场

• 表现：5月市场景气明显转弱，单月同比转负。6月初数据继续疲软，市场回暖步伐停滞。一线城市新房成交环比改善强于二三线。
• 展望：三季度销售同比负增长概率高；四季度可能受低基数影响修复。

开发投资

• 表现：开发投资、新开工、施工面积同比跌幅扩大，融资到位资金降幅显著。土地市场表现疲软，部分城市分化明显，拆迁增速下滑。
• 展望：全年开发投资、投资力度仍将偏弱，但下半年较去年同期有所放缓。

土地市场

• 表现：成交建筑面积、土地出让金同比下滑，城市间分化明显，长三角部分城市表现较好，但非核心城市去库压力大。
• 展望：土地市场也将延续分化态势，非核心城市项目去库压力或仍存。

融资方面

• 表现：房企资金来源困难，主要依赖销售回款，按揭贷款余额同比增速负增长。LPR下调，带动房贷利率下限进一步降低，但对直接房地产市场提振作用有限。
• 展望：各项融资渠道或有支撑，但三季度偿债压力大，整体环境较弱。

政策展望

• 现状：销售再度走弱背景下政策具备调整空间，限购首付、限售等放松政策力度减小，“房住不炒”基调不变。
• 预测：或需后续如限购放松、首付下调、限售年限缩短等政策发力，形成托底效果，但整体经济面制约居民购房信心。