房地产行业：存量时代，分化加剧和资源要素溢价-20201221-国金证券-44页_2mb

资源与环境研究中心：房地产行业分析总结

核心内容

本报告对房地产行业进行了深入分析，指出行业已进入存量时代，分化加剧和资源要素溢价成为主要特征。随着政策调控的加强和融资端的监管，行业格局趋于固化，盈利稳定性提升，但增长空间受限。重点分析了房地产开发、物业服务、不动产（如写字楼、商场、酒店）及新零售和餐饮行业的发展趋势，并提供了投资建议和风险提示。

主要观点

1. 行业进入存量时代

• 房地产行业在政策细化和市场供过于求背景下，进入存量时代，分化加剧，优质资产更具竞争力。
• 头部企业及优质资产在行业整合中更具优势，行业格局逐渐固化，盈利能力趋于稳定。

2. 房地产开发和销售

• 2020年以来，房地产板块跑输大盘，主要是结算毛利率出现重大向下拐点。
• 疫情后，重点城市房价上涨，但随后政策调控加码，压制了房价上涨逻辑和存货弹性。
• 三条红线规则出台后，房企融资受限，规模扩张受压制，但行业进入长期估值修复阶段。

3. 不动产市场

• 写字楼、商场、酒店等不动产面临供给过剩和同质化问题，只有核心地段、高运营能力的资产才能获得稳定收益。
• 优质资产具备更高的估值弹性，市场对资产质量要求极高。

4. 物业服务行业

• 物业板块表现优异，具备高增长、高回报、高分红、高现金储备的特质。
• 行业整合加速，但增长存在瓶颈，增值服务成色不足。
• 预计未来板块将出现两极分化，强地产背景及非住业态中强管理能力公司更具优势。

5. 新零售和餐饮行业

• 商场面临线上零售的强势竞争，流量焦虑加剧。
• 头部新零售和餐饮品牌具备更高议价权，形成马太效应，推动业绩高增长。

关键信息

1. 市场数据

• 市场优化平均市盈率：18.90
• 国金房地产指数：3704
• 沪深300指数：5047
• 上证指数：3421
• 深证成指：13854
• 中小板综指：12361

2. 投资建议

• 房地产：推荐万科A、保利地产、建发国际、招商蛇口。
• 不动产：推荐复星旅游文化。
• 物业服务：推荐碧桂园服务、华润万象生活。
• 新零售和餐饮：推荐名创优品。

3. 风险提示

• 房地产调控超预期
• 物业服务外拓面积竞争加大
• 新冠疫情影响线下消费

投资逻辑

• 房地产行业在政策调控和融资限制下，进入管制的存量状态，长期估值修复趋势明显。
• 物业服务具备高回报特质，未来两极分化，强地产背景及非住业态中强管理能力公司更具优势。
• 新零售和餐饮品牌在商场流量焦虑背景下受益，头部品牌具有更强的议价权和增长潜力。

行业趋势

• 房地产销售面积和金额增速预计在2021年分别为-1%和5%。
• 2021年房地产投资开发增速预计稳定在7%左右。
• 土地市场受调控影响，溢价率波动减小，房企拿地趋于理性。
• 物业服务行业面临增长瓶颈，但头部公司仍有发展优势。

推荐标的

万科A

• 开发业务效率领先，高周转模式开创者。
• 毛利率下行趋势得到改善，结算利润确定性增加。
• 物业服务行业领先，估值有望提升。

保利地产

• 高周转央企，土储和融资优势明显。
• 融资能力较强，具备稳定增长潜力。

建发国际

• 优秀国资房企，有望冲击千亿规模。
• 资产质量较高，具备增长弹性。

招商蛇口

• 坐拥大湾区优质土储，具备孕育核心资产能力。
• 持有型物业发展成熟，估值潜力大。

行业展望

• 2021年房地产行业整体见顶，全面调控背景下，销售面积和金额增速放缓。
• 土地市场热度降温，波动减小，房企拿地趋于理性。
• 物业服务行业增长受限，但头部公司仍具优势。
• 新零售和餐饮品牌在商场流量焦虑背景下受益，形成马太效应。

总结

房地产行业已进入存量时代，分化加剧和资源要素溢价成为主要趋势。政策调控和融资限制下，行业格局趋于固化，盈利稳定性提升，但增长受限。优质资产和头部企业更具投资价值，物业服务和新零售行业亦有增长机会。投资者应关注资产质量和运营能力，把握行业长期估值修复机会。