房地产行业年度报告：存量时代，分化加剧和资源要素溢价_44页_4mb

资源与环境研究中心：房地产行业分析总结

核心内容

行业现状与趋势

• 存量时代已全面到来：房地产市场进入存量时代，行业格局趋于固化，分化加剧，资源要素溢价成为关键。
• 行业波动减小，利润率稳定性提升：受政策调控和融资端监管影响，行业波动减小，利润率趋于稳定，估值缓慢修复。
• 政策调控全面落地：2020年中央经济工作会议推动房地产长效机制基本形成，从购房、销售、拿地、融资等环节进行全方位管控。
• 房价与地价控制：长期来看，房价将保持缓慢上涨，地价受到调控影响，整体土地市场趋于理性。

投资逻辑

• 房地产开发与销售：结算毛利率出现向下拐点，行业整体跑输大盘。但头部企业如万科、保利地产、建发国际、招商蛇口具备融资优势和运营能力，有望实现估值修复。
• 不动产（写字楼、商场、酒店）：在供给过剩和线上零售冲击下，只有地段核心、运营能力强、设计标准高的资产才能获得稳定回报，复星旅游文化被推荐。
• 物业服务：具备高增长、高回报、高分红、高现金储备等特质，但存在提价困难和增值服务瓶颈。强地产背景和非住业态中管理能力强的公司（如碧桂园服务、华润万象生活）更具优势。
• 新零售与餐饮：在商场流量焦虑背景下，自带流量的头部品牌（如名创优品）将受益于流量优势，实现规模与业绩高增长。

主要观点

• 房地产行业进入存量时代：市场供过于求，房企需更加注重运营效率和资产质量。
• 政策调控和融资监管：三条红线规则出台，房企融资受限，行业集中度提升，头部企业更具优势。
• 物业服务未来分化明显：行业整合加速，但同质化竞争依然存在，增值服务需突破。
• 新零售与餐饮品牌具备流量优势：线下流量增长乏力，头部品牌凭借流量优势实现高增长。

关键信息

市场数据

2020年房地产行业表现

• 结算毛利率：2019年为30.1%，2020年H1为28.2%，较2018年分别下降0.9pcts和2pcts。
• 净利率：2019年和2020年H1均为12.9%，较2018年分别下降0.9pcts和2pcts。
• 权益净利率：2019年为10.5%，2020年H1为9.3%，较2018年分别下降0.9pcts和2.1pcts。

2021年行业展望

• 商品房销售面积增速：预计为-1%。
• 商品房销售金额增速：预计为5%。
• 平均房价增速：预计稳定在6%。
• 新开工面积增速：预计为6%。
• 房地产投资开发增速：预计稳定在7.2%。
• 房屋竣工面积增速：预计为3%。

估值修复

• 估值长期修复：房地产行业盈利波动减小，利润率趋于稳定，头部企业估值有望提升。
• 高息债属性：房地产股将越来越具有高息债属性，若市场充分认知，可能实现一次性重估。

推荐标的

• 房地产：万科A、保利地产、建发国际、招商蛇口。
• 不动产：复星旅游文化。
• 物业服务：碧桂园服务、华润万象生活。
• 新零售与餐饮：名创优品（MNSO）。

风险提示

• 房地产调控超预期：政策力度可能超出预期，影响市场表现。
• 物业服务外拓竞争加大：市场对物业服务的需求可能加剧竞争。
• 新冠疫情对线下消费的冲击：可能影响商业地产和零售业的表现。

图表目录（简要）

• 图表1：2020年初至今各行业涨跌幅。
• 图表2：2020年初至今房地产指数复盘。
• 图表3-5：2011年-2020H1样本房企毛利率、净利率、权益净利率情况。
• 图表6：技术平移后房价地价比情况。
• 图表7-8：一二线城市平均挂牌单价涨幅。
• 图表9：百城住宅平均价格情况。
• 图表10-11：50城土地溢价率及流拍宗数情况。
• 图表12：2019年销售额Top50房企资债指标情况。
• 图表13：房企不同实操情况下对三条红线的影响。
• 图表14：重点城市房地产调控情况。
• 图表15-21：房地产主要指标预测及实际数据。
• 图表22：2016-2020M10房地产行业PE-PB Band。
• 图表23-31：不动产及物业服务相关数据。
• 图表32-40：名创优品相关财务及市场数据。

结论

房地产行业在存量时代面临分化加剧和资源要素溢价的挑战，但同时也带来估值修复的机会。政策调控和融资监管促使行业格局固化，头部企业凭借稳健的财务状况和运营能力，有望实现估值提升。物业服务和新零售板块具备增长潜力，但需克服同质化竞争和提价瓶颈。投资者应关注具备核心资产、优质运营能力和强地产背景的企业，以应对行业变化和政策影响。