房地产行业2018年中期投资策略：成本铸就优势，龙头彰显稳健-20180713-长江证券-25页-1mb

房地产行业2018年中期策略总结

核心内容概述

本报告分析了2018年房地产行业的政策与流动性环境，指出A股与港股房企在市场表现上存在显著分化。政策层面呈现多维度并行，包括住房制度改革与调控力度不放松，而流动性层面则表现出分化趋势，龙头房企展现出更强的稳健性。报告还指出，限价政策的蔓延对房企盈利模式形成挑战，推动行业向注重成本与周转的制造业属性转变。同时，建议投资者关注具备成本优势的稳健成长标的。

主要观点

• A股与港股房企表现分化：A股房企在2018年上半年表现弱于港股房企，主要由于政策与流动性环境的差异，而非销售增速。
• 政策多维度并行：住房制度改革加快，调控力度不放松，限价政策向三四线城市蔓延，影响房企盈利模式。
• 流动性分化明显：大型房企货币资金覆盖率高于中小型房企，资金链短期压力不大，但未来偿债压力将逐步上升。
• 限价政策推动成本管控：房企需加强成本控制能力，一二线城市重点控制土地成本，三四线城市重点控制建安成本。
• 销售与投资分化：龙头房企销售增速领先，集中度持续提升；地产投资高增长主要由土地购置费推动，但建安工程费同比下滑。
• 新开工分化：住宅新开工热情较高，商办用房新开工增速低迷。
• 投资建议：当前地产板块估值接近历史底部，建议关注具备成本优势的龙头房企，如万科A、保利地产、招商蛇口、新城控股、华夏幸福。

关键信息

一、市场表现

• A股与港股对比：2018年上半年A股房企平均跌幅约11%，港股房企平均涨幅约9%。
• 行情分化原因：A股更关注政策与流动性环境，港股更关注个股经营表现。

二、政策分析

• 住房制度改革：加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
• 调控政策：中央坚持调控目标不动摇，限价政策向三四线城市扩容。
• 人才新政与公积金调整：多地出台人才新政，提升公积金贷款额度，支持刚需购房。

三、流动性研判

• 资金链状况：截至2018年一季度，房企货币资金覆盖率约114%，短期偿债压力不大。
• 信用债与美元债：信用债发行渠道畅通，但未来三年将进入偿还高峰期，资金链压力加大。
• 并购整合：房地产行业或进入新一轮整合期，并购拿地有助于降低成本。

四、商业模式演变

• 制造业属性增强：限价政策推动房企向注重成本与周转的制造业属性转变。
• 标准化管理：通过标准化管理体系提升周转速度，如新城控股。
• 拿地成本差异：一二线城市土地成本占比高，三四线城市建安成本占比高。

五、销售与投资趋势

• 销售分化：TOP100房企销售增速持续领先，行业集中度提升。
• 投资高企：地产投资增速由土地购置费推动，建安工程费同比下滑。
• 新开工分化：住宅新开工增速高，商办用房增速低迷。

六、投资建议

• 估值性价比：地产板块估值接近历史底部，龙头房企盈利与销售增长预期未变。
• 推荐标的：万科A、保利地产、招商蛇口、新城控股、华夏幸福，具备成本优势与稳健成长潜力。

标的分析

风险提示

• 调控政策继续收紧：政策不确定性可能影响房企盈利。
• 宏观流动性紧缩：融资环境变化可能增加房企资金压力。

图表要点

• 图1：A股与港股房企股价走势明显分化。
• 图2：港股房企整体销售额增速略高于A股房企。
• 图3：万科A与万科企业股价走势分化明显。
• 图4：政策、基本面与地产板块beta收益关系。
• 图5：部分A股房企销售额增速与股价涨跌幅对比。
• 图6：部分港股房企销售额增速与股价涨跌幅对比。
• 图19：限价政策限制房企品牌溢价能力，成本管控能力重要性上升。
• 图20：上一轮限价周期始于2011年。
• 图21：房企在限价周期下提升周转率。
• 图24：一二线城市土地成本在房价中占比高。
• 图25：三四线城市建安成本在房价中占比高。
• 图30：TOP100房企销售增速连续三个月反弹。
• 图32：地产投资增速由土地购置费推动。
• 图33：建安工程费同比增速持续下滑。
• 图34：住宅新开工面积增速维持高位。
• 图35：商办用房新开工面积增速低迷。

结论

2018年房地产行业面临政策与流动性环境的双重影响，房企需加强成本管控能力以适应限价政策带来的挑战。A股与港股房企表现分化，主要源于市场关注点不同。行业集中度持续提升，龙头房企具备更强的销售与投资增长能力。当前估值接近历史底部，建议关注具备成本优势的稳健成长标的。