20230106-华创证券-房地产行业重大事项点评_供需共振_推动高能级城市复苏_6页_818kb

房地产行业重大事项点评总结

核心内容

近期房地产行业政策调整及市场表现引发广泛关注。央行与银保监会联合发布政策，允许地方政府根据市场情况阶段性调整首套住房贷款利率下限，旨在通过供需共振推动高能级城市房地产市场复苏。同时，住建部部长倪虹在采访中明确表态，支持首套房购买，合理支持二套房购买，限制三套以上住房购买，以遏制投机行为。

主要观点

政策放松空间

1. 高能级城市：核心一二线城市在“四限”政策放松方面仍有空间，东莞、佛山等已取消全域限购，杭州、南京等城市进一步优化行政调控政策，预计政策放松空间将进一步打开。
2. 低能级城市：政策已基本应出尽出，受人口和产业兑现不足、库存压力大等因素影响，政策效果不佳，后续政策空间有限。

城市销售分化

1. 北京、上海：销售金额同比增速分别为 -11% 和 +6%，市场韧性较强。
2. 二线城市：如南京、合肥、天津、重庆等，跌幅较大，存在明显超跌现象。
3. 低能级城市：销售金额下滑幅度为 -28%，与全国平均水平基本一致，市场表现较弱。

房价分化

1. 一线城市：房价同比上涨 2.5%，表现坚挺。
2. 三线城市：房价同比下跌 3.9%，跌幅明显。
3. 部分城市房价涨幅：成都、杭州、北京等城市房价同比涨幅超过 5%，而北海、湛江、岳阳等低能级城市房价跌幅较大。

关键信息

高能级城市复苏预期

1. 结构性扩表：行业已从缩表转向结构性扩表，预计2023年高能级城市将实现供需共振，带动土地市场和需求端复苏。
2. 复苏城市：预计20个左右的高能级城市将复苏，其中16个城市有望实现较为明显的销售增长。
3. 销售占比：高能级城市销售面积占比约20%，销售金额占比约1/3。

低能级城市趋势

1. 量价齐跌：多数低能级城市将通过量价齐跌的方式达到新均衡。
2. 核心问题：地产问题主要源于过去超前拿地模式的失效，而非缩表带来的负反馈。

投资推荐

1. 两个中心、一个基本点：
   • 高能级城市复苏中心：关注华发股份、金地集团、绿城中国、华润置地等在高能级城市逆势拿地的公司。
   • 国央企估值修复中心：关注金融街、首开股份、中国金茂、中国海外发展等国央企，其估值存在修复空间。
   • 护城河基本点：关注越秀地产、保利发展、万科A、招商蛇口等逐步建立竞争优势的公司。

风险提示

• 微观传导机制失灵：仍无法有效终结房企缩表趋势，需警惕市场传导不畅带来的风险。

团队介绍

• 组长、首席研究员：单戈，中国人民大学风险管理与精算学博士，4年地产研究经验。
• 助理研究员：许常捷，同济大学建筑与土木工程硕士，2年地产研究经验，曾任职于华润置地。

投资评级体系

• 公司投资评级：
  • 强推：预期未来6个月内超越基准指数20%以上；
  • 推荐：预期未来6个月内超越基准指数10%-20%；
  • 中性：预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-10%-10%之间；
  • 回避：预期未来6个月内相对基准指数跌幅在10%-20%之间。
• 行业投资评级：
  • 推荐：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5%以上；
  • 中性：预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度相对基准指数-5%-5%；
  • 回避：预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数5%以上。

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