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保利物业 2025 年报总结

核心内容概述

保利物业在2025年实现了营业收入和归母净利润的小幅增长，整体经营表现稳健。公司持续推进市场化战略，第三方项目拓展成效显著，业务结构持续优化。尽管部分增值服务业务受到地产开发周期和市场环境的影响承压，但公司在提升定价能力、费用管控和资产布局方面表现出较强的执行力。

业绩表现

• 营业收入：2025年实现171.3亿元，同比增长4.8%。
• 归母净利润：2025年实现15.5亿元，同比增长5.1%。
• 毛利率：17.43%，同比下降0.83个百分点。
• 净利率：9.2%，同比提升0.1个百分点。
• 管理费用率：5.8%，同比下降1.1个百分点。

分业务板块收入情况

物管业务发展

• 在管项目面积：截至2025年末，公司在管面积达8.55亿平方米，合约面积为10.1亿平方米。
• 第三方项目占比：第三方项目在管面积占比达44.6%，同比增长1.9个百分点。
• 物业管理收入：来自第三方项目的物业管理收入为58.6亿元，同比增长约17.5%。
• 平均费率：住宅平均物业管理费率单价提升至2.47元/平方米/月，第三方项目单价提升至1.96元/平方米/月，显示定价能力增强。

第三方拓展成效

• 合同金额：2025年新拓展第三方项目合同金额约29.3亿元，位居行业第一梯队。
• 区域分布：核心50城新拓展合同金额占比达80.4%，其中单年合同金额超过1000万元的项目合计金额占比达56%。
• 拓展速度：公司持续扩大在管项目规模，增强市场竞争力。

增值服务业务调整

• 社区增值服务收入：同比下降13.6%，主要受地产开发周期影响。
• 非业主增值服务收入：同比下降16.5%，因案场协销服务项目数量回落及商办租赁市场环境调整。
• 其他非业主增值服务：同比增长5.8%，公司加速布局房屋修缮、能源改造等工程服务。

财务预测与估值

• PE趋势：未来三年PE逐步下降，预计2026年为7.89倍，2028年为6.93倍。
• EPS趋势：每股收益持续增长，预计2028年达到3.39元。

财务健康状况

• 资产负债率：2025年为41.17%，预计未来三年逐步下降至40.14%。
• 净负债比率：持续为负，2025年为-99.71%，2028年预计为-106.80%。
• 流动比率与速动比率：分别为2.04和2.04，未来三年逐步提升至2.19。
• 资产与负债增长：资产总计预计从2025年的18,256亿元增长至2028年的22,461亿元，负债合计从7,515亿元增长至9,016亿元。

投资建议与评级

• 公司评级：给予“买入”评级，预计2026-2028年个股相对沪深300指数涨幅将超过15%。
• 行业评级：看好行业整体回报，预计高于沪深300指数5%以上。

风险提示

• 房地产政策风险：政策变化可能影响行业整体发展。
• 市场拓展风险：第三方项目拓展不及预期可能影响增长。
• 毛利率下行风险：若毛利率下降超预期，将影响盈利能力。

投资者注意事项

• 本报告为太平洋证券签约客户的专属研究产品，非签约客户请勿使用。
• 报告内容仅供参考，不构成投资建议。
• 投资者应自行承担投资风险，公司不承担任何直接或间接损失责任。