CRIC研究-2025年2月成都楼市观察（公开版）_19页_1mb

2025年2月成都楼市月报总结

核心内容概述

2025年2月成都楼市整体规模处于中低位水平，但市场呈现缓慢修复趋势。新房市场成交量环比持平，同比大幅上涨，价格出现结构性回落。二手房市场成交规模低位持平，但节后呈现周度递增趋势，市场活跃度有所回升，价格波动走低，成交以极刚产品为主。政策层面，中央及地方政府持续释放利好信号，推动房地产市场止跌回稳。

主要观点

新房市场表现

• 成交规模：2月新房成交面积为98.3万㎡，环比持平，但同比上涨64%。
• 价格趋势：成交均价17862元/㎡，环比下降12%，结构性回落，主因极刚房源价格下调。
• 供应情况：供应面积49.6万㎡，环比下降41%，同比上涨21%，低于近6月均值。
• 区域表现：
  • 5+2区：销量持续下滑，但去化周期缩短至5.74个月。
  • 近郊区：供应腰斩，成交小幅上涨，去化周期为11.99个月。
  • 远郊区：供应触底，成交低位震荡，去化周期达20.87个月。
• 产品结构：100-120㎡产品成交占比上升，140㎡以上改善产品占比下降，刚需产品占比回升。
• 主城新规项目表现优异：3个项目开盘，去化率高达95%，其中华润置地中环天宸、保利花照天珺去化率100%，华发统建锦宸院去化率83%。

二手房市场表现

• 成交规模：2月二手房成交17546套，环比上涨2%，但低于近6月均值。
• 价格波动：成交均价12718元/㎡，环比下降9%，主要受极刚小区价格下调影响。
• 市场活跃度：带看量、新增客户量恢复至中高位，市场逐渐回暖。
• 产品结构：120㎡以下极刚产品成交占比达82.1%，60-80㎡小户型占比提升2.5pct。
• 挂牌情况：总挂牌量16.23万套，环比上升3%，挂牌均价16938元/㎡，与近6月均值持平。

关键信息

市场逻辑

1. 春节假期拖累成交规模，节后市场呈缓慢修复趋势。
2. 市场已连续5个月供不应求，核心区优质库存出清，支撑作用减弱。
3. 自1月以来，部分楼盘回收优惠，价格回调，导致销量下滑。

后市机会

1. 楼市政策仍具长尾效应，有利于市场稳定。
2. 3月传统“小阳春”来临，多个新规项目入市，供应提质提量。
3. 二手房成交恢复较快，对新房市场改善需求形成支撑。

政策趋势

• 中央层面：国务院鼓励新政“打破常规”，推动房地产止跌回稳；央行两度发声，强调存量盘活与金融制度优化。
• 地方层面：
  • 高品质住宅建设：杭州、北京、济南等地出台新规，提升住宅品质。
  • 公积金优化：成都、天津、哈尔滨、佛山、大连等地调整公积金政策，降低首付比例，支持“商转公”。
  • 取消限售：重庆全面解除住房限售，释放市场活力。

成交数据

• 新房成交：98.3万㎡，环比-1%，同比+64%。
• 二手房成交：17546套，环比+2%，同比+79%。

存量情况

• 大成都：存量面积1429万㎡，去化周期9.81个月，较上期缩短0.3个月。
• 5+2区：存量429万㎡，去化周期5.74个月，较上期缩短0.1个月。
• 近郊区：存量652万㎡，去化周期11.99个月，较上期缩短0.8个月。
• 远郊区：存量348万㎡，去化周期20.87个月，较上期增长0.5个月。

市场趋势

• 成都同环比走势优于同能级城市，销售规模仍处断层领先地位。
• 2月供地量恢复，共10宗涉宅地成交，地房销售比为0.30，同比上升24%。
• 2月溢价率13.09%，较年均下降7.94pct。

结构变化

• 140㎡以下产品成交占比回升，其中100-120㎡产品涨幅最高。
• 140㎡以上改善产品占比下降，市场偏好转向刚需。

市场展望

2月成都楼市整体表现中低位持平，但市场已呈现缓慢修复迹象。政策层面持续发力，为市场注入信心。新房市场供应减少，但主城新规项目表现亮眼，去化率高。二手房市场活跃度提升，成交以极刚产品为主，价格波动明显。未来随着3月“小阳春”及更多创新政策的出台，市场有望进一步回暖。