20220525-华安证券-宏观专题_全球比较视角下_四问_地产长期空间_16页_1mb

全球比较视角下，“四问”地产长期空间总结

核心内容概述

本报告从全球视角出发，构建了四个维度来分析中国房地产市场的长期发展空间及居民加杠杆的可行性。通过对多个经济体的对比研究，报告指出我国房地产市场仍具备增长潜力，居民加杠杆空间尚存，但需关注居民收入增速放缓、债务偿付比率上升及疫情对居民购房意愿的影响。

主要观点

第一问：地产总量发展有空间吗？

• 城镇化进程未结束：我国城镇化率从1980年的19.2%升至2020年的64.7%，相当于美国1950年的水平，仍处于增长阶段。
• 全球比较显示潜力：2020年我国房地产占GDP比重为7.2%，较G7低5.7个百分点，较全球平均低2.8个百分点，仍有增长空间。
• 主动调控型国家经验：德国、新加坡、韩国等国家通过政策调控保持房地产占GDP比重稳定，说明我国可借鉴其经验，推动房地产行业向新发展模式转型。

第二问：居民加杠杆有空间吗？

• 居民杠杆率有差异：我国居民杠杆率存在BIS、社科院和央行三种口径，2022年Q1分别为61.4%、62.1%、71.8%。
• 剔除经营性债务后仍有空间：调整后居民杠杆率为47.4%，与新兴经济体接近，较发达经济体仍有差距。
• 国际比较标准：居民杠杆率低于10%有利于经济增长，超过65%则影响金融稳定，我国当前仍处于安全区间。

第三问：居民加杠杆有能力吗？

• 收入增速与经济增速基本匹配：2022年一季度全国居民人均可支配收入名义增速6.3%，实际增速5.1%，与经济增速相匹配。
• 高储蓄和高首付比例提供安全垫：居民可支配收入占GDP比重从“十一五”56.0%上升至“十三五”59.5%，显示居民加杠杆能力强。
• 偿债比率上升制约举债空间：2021年末住户部门偿债比率为11.9%，调整后为9.2%，在发达国家中处于平均水平，但增速较快。

第四问：居民加杠杆有意愿吗？

• 购房意愿指标：首付与按揭增速差是衡量居民购房意愿的更好指标，2022年4月为-11.9%，预计即将触底回升。
• 疫情抑制意愿：疫情导致居民消费意愿下降，预防性储蓄上升，影响购房需求，但随着防控边际企稳，影响或将于6月见底。
• 政策支持释放潜力：2022年5月15日和20日央行及银保监会降息，有利于提振居民购房意愿和商品房销售。

关键信息

• 政策背景：2022年开春以来超过130个城市出台地产宽松政策，4月下旬转向二三线城市，5月降息政策进一步推动市场回暖。
• 市场趋势：居民购房意愿有望于6月企稳回升，地产回暖或将从6月启程，呈现“小幅稳步加杠杆”趋势。
• 政策建议：
  1. 推进“两步走”战略，加强城市群、都市圈建设，支持刚需和改善性住房需求。
  2. 降低按揭利率，通过稳就业、保市场主体提升居民加杠杆能力。
  3. 有序放开限购限贷，提升住房品质，以高端供给创造高端需求。
  4. 平衡疫情防控与经济稳定，稳步推进常态化核酸检测，恢复居民生活和消费半径。

风险提示

1. 地产宽松不及预期：若政策未进一步加码或提前收紧，地产回暖可能偏慢、偏弱。
2. 疫情超预期反复：若下半年疫情持续反复，将对地产销售产生持续压制。

图表说明

• 图表1-6：展示美国、我国及全球其他经济体房地产占GDP比重、城镇化进程、居民杠杆率等关键数据。
• 图表7-14：分析不同口径居民杠杆率、偿债比率、购房意愿指标等，为政策制定提供依据。
• 图表19-20：重点展示首付与按揭增速差及疫情对地产销售的影响。

结论

我国房地产市场在总量、杠杆率、居民偿债能力及购房意愿方面均存在增长空间与潜力，但需警惕收入增速放缓、债务压力上升及疫情反复等风险。政策应注重“因城施策”，推动居民加杠杆的“稳步”发展，同时平衡疫情防控与经济复苏。