20241102-国金证券-房地产行业专题研究报告_业绩延续承压状态_政策支持静待黎明_23页_2mb

房地产行业分析报告（2024前三季度）

一、利润表表现

• 营收下滑：26家样本房企前三季度总营收10045亿元，同比下滑221%，其中民企下滑幅度最大（-278%）。整体毛利率1.33%，同比下降31个百分点。
• 净利润大幅转亏：归母净利润-251亿元，同比由盈转亏（2023同期盈利318亿元）。央企、混合所有制、民企均大幅亏损，净利率-18%。
• 费用率上升：销售与管理费率分别同比上升0.27和0.28个百分点，反映去化放缓及运营压力。

二、资产负债状况

• 总资产及负债负增长：总资产同比下滑11.3%，总负债同比下滑13.0%，降幅较去年扩大。央企压力相对缓和（同比-63%），民企、混合所有制骤降。
• 杠杆指标分化：剔资产负债率多数下降，净负债率和现金短债比多数下降，但万科、金地等企业短期偿债压力较大。

三、现金流表现

• 经营现金流大幅收缩：前三季度经营性现金流净流出40亿元，同比下滑超90%。央企为仅有的净流入，其他企业普遍承压。
• 融资现金流改善：融资性现金流净流出缩窄42.9%（-1174亿元，较-2057亿元），受益于"白名单"融资支持机制。

四、经营动态

• 销售端回暖：10月百强房企销售额首现同比正增长（环比↑70%，同比↑5%），央企与改善型房企如中海、建发、保利、绿城表现突出。
• 投资收缩：重点房企拿地总额同比普遍下滑超30%，央国企与政策导向型房企更为积极，滨江、建发拿地强度全国前列。

五、投资建议

• 优先推荐：绿城中国、滨江集团等有持续拿地能力、聚焦改善型产品的中型房企。
• 稳健选择：招商蛇口、保利发展等财务稳健的头部央企。
• 关注标的：地方城投、具备并购重组潜力的公司。
• 风险提示：政策刺激效果不足、三四线城市复苏缓慢及房企债务违约风险。

报告指出当前行业在政策支持下已进入底部夯实阶段，央国企稳健性凸显，但民企需关注改善弹性带来的机会。