2023-07-17-德勤-2023中国REITs发展报告_24页_2mb

中国REITs发展报告总结

目录

1. REITs及主要市场概览
2. 公募基础设施REITs相关政策
3. 公募基础设施REITs发展现状
4. 公募基础设施REITs的问题及挑战
5. 公募基础设施REITs的未来展望

1. REITs及主要市场概览

关键点：

• REITs定义：不动产投资信托基金，通过集合资金投资不动产，并将收益分配给投资者。
• 起源与特点：
  • 起源于1960年美国，具高收益潜力、低门槛进入、高流动性。
• 全球市场概览：
  • 美国REITs市场：市值达1.27万亿美元（2022年12月），底层资产多样化。
  • 新加坡REITs市场：2022年底市值超740亿美元，平均股息率约7.5%。
  • 香港REITs市场：2022年底市值超200亿美元，平均股息率约8.0%，政策支持持续优化。
  • 中国内地REITs市场：公募基础设施REITs始于2021年6月，政策逐步完善。

2. 公募基础设施REITs相关政策

政策演进（2021-2023）：

• 核心政策文件：
  • 2021年6月：发改委958号文，划试点范围至全国。
  • 2022年1月：财政部、税务总局3号公告，明确企业所得税递延政策。
  • 2023年3月：236号文，优化底层资产范围（含消费基础设施），放宽发行条件。
  • 2023年5月：沪深交易所发布《审核关注事项》，细化底层资产运营、现金流预测、风险揭示等要求。
• 税收政策：企业所得税递延缴纳、公开扩募与定向扩募规则明确。
• 底层资产范围：截至2023年，底层资产包括产业园区、仓储物流、高速公路、保障性租赁住房、清洁能源等。

3. 公募基础设施REITs发展现状

关键数据：

• 已上市/过审REITs：2021年6月首单至今共29只，总市值超1000亿元。
• 底层资产类型分布：
  • 产业园区：8单，占比约27.6%
  • 高速公路：7单，占比约24.1%
  • 仓储物流：4单，占比约13.8%
  • 保障性租赁住房：4单，占比约13.8%
  • 生态环保：2单，占比约7.6%
  • 清洁能源：2单，占比约7.6%

关注焦点：

• 运营管理风险：
  • 出租率波动、租户集中度（如大型电商客户）。
  • 土地合规性问题、租金定价合同模糊。
  • 产业园区补贴政策中止对出租率的影响。
• 估值与合规问题：
  • 政府补贴计入营业收入的合理性。
  • PPP项目股权锁定义务与REITs存续期需协调。

4. 公募基础设施REITs的问题及挑战

主要问题：

• 制度问题：
  • 管理模式：外部运营机构能力不足，基金管理人缺乏转型经验。
  • 扩募机制：定价机制、扩募资产类型划分不明确。
  • 配套税务仍未明确（如非“划转”方式的税务处理）。
• 运营问题：
  • 新购入项目申请需与现有底层资产同类型，限制资产组合多样化。

5. 公募基础设施REITs的未来展望

• 政策拓展：
  • 将消费基础设施纳入底层资产范围。
  • 启动不动产私募投资基金试点，支持民营企业和外资参与。
• 市场发展：
  • 国企与民营经济共同参与，形成Pre-REITs到公募REITs的投资闭环。
  • ESG投资需求上升，构建完善的ESG评价体系。
• 未来趋势：
  • 稳步扩大底层资产范围，完善扩募机制，推动市场良性循环发展。