德勤：2023年中国REITs发展报告_24页_2mb

中国REITs发展报告2023年7月分析

目录概述

• 介绍REITs概念，起源及在多国市场的情况。
• 讨论中国REITs市场，特别是公募基础设施REITs市场的发展，以及相关政策。
• 分析面临的问题和未来展望。

REITs基本概念与全球市场

**REITs（不动产投资信托基金）**是一种证券化工具，允许投资者间接投资不动产。

在全球市场：

• 美国市场：规模最大，206只REITs，70%市值由权益类REITs贡献。
• 新加坡：42只REITs（含房地产信托），总市值740亿美元，吸引了国际资本。
• 香港：11只REITs，平均股息率约80%，市场潜力与内地连接性强。

中国内地公募基础设施REITs市场

• 发展里程碑：2021年6月首批9单REITs上线。
• 规模扩张：截至2023年5月，共29只REITs，规模超1000亿元。
• 底层资产多元：
  • 园区类（软件、仓储）
  • 高速公路
  • 保障房与生态环保设施
  • 消费类资产纳入（消费基础设施）

政策推动

自2021年起密集出台政策：

• 税收优惠：2022年3号公告允许递延纳税。
• 开放范围：2023年236号文将消费基础设施等纳入底层资产。
• 监管优化：
  • 引导扩募和新购项目。
  • 规范原始权益人和基金管理人角色。
  • 强化基金管理与运营机制。

发展现状

• 底层资产共300+项目，覆盖产业园区、仓储物流、高速公路等。
• 首发募集资金合计超过人民币2600亿元。
• 多数基金预期首年分为率达4%以上，分红机制稳定。

主要挑战

1. 法律结构与税务：当前法律居民身份与企业所得税问题待明确。
2. 基金管理复杂性：契约型结构难以实现垂直整合管理。
3. 资产准入与合规：审核高度关注估值合理性与项目合规。
4. 扩募限制：新购资产需“同一类型”，差异化管理较难。

未来展望

• 资产扩容：消费类、商业地产纳入底层资产，扩大REITs适应度。
• 资质开放：民营企业、外资参予逐步解封，带来更加多元资金来源。
• 全流程闭环：Pre-REITs（不动产私募基金）为底层资产开发提供资金；
• ESG价值提升：与“碳中和”战略结合，提升投资者ESG业绩认知。

结论

公募基础设施REITs在政策引导、金融创新、提升不动产流动性方面成效显著。未来潜力重大，需应对结构复杂性、扩展底层资产多样性、明确政策支持下的征税逻辑、强化财务透明度。ESG视角日益重要，将成为推动REITs可持续发展的重要标志。