德勤-REITs发展报告-28页_4mb

REITs发展报告总结

核心内容

不动产投资信托基金（REITs）是一种通过发行收益信托凭证/股份汇集资金，由管理人进行房地产投资、经营和管理，并将投资综合收益分配给投资者的证券。REITs为物业所有者提供了有效的融资方式，也为一般投资者提供了参与不动产市场的低门槛途径。

主要观点

• REITs具有较高的收益率、良好的流动性以及透明度，是市场中一种受欢迎的投资工具。
• 全球REITs市场中，美国仍是最大的市场，占全球总市值的66%。
• 中国在2021年推出了首批9只公募基础设施REITs产品，标志着境内REITs市场的正式起步。
• REITs市场的发展有助于盘活存量资产、优化资源配置，并为投资者提供新的资产配置路径。
• 未来，REITs市场有望进一步拓展到其他不动产类别，并丰富产品种类。

关键信息

全球REITs概览

• 截至2021年3月，全球REITs总市值达到21,902亿美元，较2013年增长近70%。
• 全球七个最大的REITs市场占据总市值的90%。
• 主要投资标的包括商业地产、基础设施等，其中基础设施类REITs在数量占比较少的情况下，流通市值排名居各类型REITs第一。

政策背景

• 2020年4月，国家发改委和证监会联合发布试点通知，明确了采用“公募基金+单一基础设施资产支持证券”的产品架构。
• 2021年5月，首批9单公募基础设施REITs项目获得审核通过。
• 2021年7月，国家发改委进一步扩大试点区域，并加入更多行业类别。
• 政策强调项目需具备权属清晰、现金流稳定、投资回报良好等条件。

发展现状

美股REITs

• 美股中REITs数量达219只，市值1.33万亿美元。
• 基础设施类REITs市值占比16.53%，显示出其在市场中的重要地位。

港股REITs

• 香港REITs市场自2005年起步，政策不断优化，支持更多类型的投资。
• 2021年，港股REITs的市值增长明显，基础设施类REITs发展迅速。

新加坡REITs

• 新加坡是亚洲领先的REITs市场，超过80%的REITs拥有离岸资产。
• 政策框架多次调整，以适应市场变化和投资者需求。
• 2020年，新加坡REITs的杠杆率提高至50%，增强市场流动性。

国内REITs实践

• 2021年6月，首批9只公募基础设施REITs成功挂牌上市。
• 产品涵盖产业园区、仓储物流、生态环保设施和高速公路等。
• REITs可为开发主体提供融资渠道，促进其向轻资产模式发展。
• 产品具备流动性高、收益稳定、投资门槛低等优势。

问题挑战

1. 融资效果待提升

   • 多数基础设施项目无法满足REITs对期限、流动性及收益率的要求。
   • 未来是否愿意在REITs市场融资仍需观察。

2. 管理模式的代理成本问题

   • 多层委托代理关系可能导致信息不对称和道德风险。
   • 管理人团队建设及与外部机构的合作机制仍需探索。

3. 税收问题

   • 当前税收政策可能导致重复征税，影响产品收益。
   • 境外投资人及公司投资人仍面临较高的税务成本，亟需税收优惠政策。

4. 交易结构复杂

   • 现有“公募基金+ABS”结构虽有助于产品推出，但仍有精简空间。
   • 取消私募基金架构，可减少决策流程，提升管理效率。

未来展望

1. 市场前景广阔

   • 按照美国REITs占GDP比例推算，我国公募REITs市场可达6万亿人民币。
   • 未来有望拓展至其他不动产类别，丰富产品种类。

2. 产业园区及物流园区发展契机

   • 产业园区及物流园区具有较大的融资需求。
   • REITs的推出将拓宽融资渠道，降低融资成本，促进产业转型。

3. 保障性租赁住房发展支持

   • REITs将为保障性租赁住房建设提供主要金融工具。
   • 有助于降低居民部门住房杠杆水平，支持“房住不炒”政策。

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