20160621-中泰证券-房地产行业2016_年中期策略报告_行业下行_把握未来业绩与估值剪刀差_20页_991kb

房地产行业2016年中期策略报告总结

核心内容

本报告为2016年中期房地产行业策略分析，重点探讨了房地产行业在宏观经济环境下的走势、投资机会以及重点公司表现。报告认为房地产行业正经历小周期下行，但仍有结构性机会可挖掘。

主要观点

1. 行业基本面：小周期见顶

• 房地产行业小周期一般为2-3年，当前已初现拐点。
• 2016年前五个月地产投资增速放缓，显示行业进入调整阶段。
• 基本面下行将导致估值短期下行，但估值调整空间有限。

2. 地产投资：下半年增幅收窄

• 2016年1-5月全国房地产开发投资同比增长7%，增速较1-4月下降0.2个百分点。
• 投资增速主要依赖新开工和工程进度，受政策影响较大。
• 预计全年地产投资增速为4%，年末单月同比增速降至2%。

3. 商品房销售：回调出现，下半年增速将进一步回落

• 2016年5月房地产市场降温，商品房销售增速回落。
• 上海、深圳等一线城市限购政策出台后，销售增速持续下滑。
• 二线城市政策相对宽松，供需平衡，销售表现优于一线和三四线城市。

4. 房价：短期企稳，长期继续走高

• 短期内房价因M2与房价增速的剪刀差扩大而企稳。
• 长期来看，房价仍呈震荡上涨趋势，尤其在一线城市，与货币宽松程度高度相关。
• 个人按揭贷款增速创新高，显示杠杆水平已较高，进一步放大的可能性不大。

关键信息

1. 行业数据概览

• 上市公司数量：140家
• 行业总市值（百万元）：2492014.925
• 行业流通市值（百万元）：1996875.814

2. 重点公司表现

3. 投资机会分类

1）地产龙头股

• 投资逻辑：龙头股的P/E与基本面吻合较好，估值走势向上的买入点通常与基本面小周期底部重合。
• 推荐标的：招商蛇口、保利地产（未覆盖）。
• 判断：除非降息落地或流动性进一步宽松，否则地产龙头股估值难有提升。

2）二线蓝筹

• 投资逻辑：把握业绩高增速与低估值的剪刀差，关注销售增长快、估值偏低的公司。
• 推荐标的：新城控股、首开股份等。
• 判断：销售高增速公司1-2年内业绩有望体现，建议关注其估值修复机会。

3）重组、转型预期个股

• 投资逻辑：小市值公司估值偏低，具备转型预期，可作为潜在标的。
• 推荐标的：天宸股份、宋都股份、万业企业。
• 判断：需等待估值下杀到底部，同时注意政策风险。

投资建议

• 短期策略：地产板块较难跑赢大盘，但基金配置仓位处于历史低位，存在相对收益机会。
• 中期策略：关注政策宽松带来的地产投资增速下降与货币政策宽松之间的联动。
• 长期策略：重视行业整合和龙头公司市占率提升带来的结构性机会。

风险提示

• 政策调控对市场情绪和销售增速有显著影响。
• 重组与转型存在政策不确定性。
• 市场流动性变化可能影响板块表现。

投资评级说明

• 增持：预期未来6个月内上涨幅度在5%以上
• 中性：预期未来6个月内上涨幅度在-5%至+5%
• 减持：预期未来6个月内下跌幅度在5%以上

重要声明

本报告仅供中泰证券客户使用，不构成投资建议，亦不保证信息的准确性和完整性。投资者需自行关注更新与修改，市场有风险，投资需谨慎。