郑州房地产市场研究报告2025年4月刊_22页_2mb

郑州房地产市场研究报告总结

核心内容概览

本报告聚焦于2025年4月郑州房地产市场政策动态、市场表现及住宅市场情况，涵盖行业政策、市场动态、五一假期表现、住宅市场供销、销售榜单等。整体来看，郑州楼市在政策支持下有所回暖，但市场分化依旧明显，部分区域和项目表现突出，而部分区域仍面临挑战。

主要观点

1. 政策动态

• 降准降息政策：中共中央政治局会议提出适时降准降息，以保持市场流动性充裕，支持实体经济。政策强调宏观政策协同发力，以稳中求进为基调，推动高质量发展。
• 个税专项附加扣除政策：国家税务总局明确“二套转首套”房贷可享受个税专项附加扣除，支持居民继续持有房产，减少提前还贷和无序挂牌售房现象。
• 货币政策“三箭”齐发：央行发布10项措施，包括降准、降息、结构性货币政策工具，重点支持科技创新、服务消费、养老消费、涉农小微及民营企业、资本市场等领域。

2. 市场动态

• 五一假期表现：全国典型城市新房成交量整体回暖，一线和三线城市涨幅显著，但郑州整体表现不及预期，五一期间成交总量仅为去年七成。
• 区域分化明显：市区管城区、中原区及近郊荥阳、中牟市场表现较好，其他区域相对平淡。

关键信息

1. 政策对市场的影响

• 降准：降低存款准备金率0.5个百分点，预计释放1万亿元流动性。
• 降息：下调政策利率0.1个百分点，带动LPR同步下行约0.1个百分点。
• 结构性货币政策工具：增加科技创新再贷款额度至8000亿元，设立服务消费与养老再贷款5000亿元，优化资本市场支持工具。

2. 郑州楼市表现

• 来访与成交：4月郑州来访总量同比下降12%，但龙湖中原颂、润府二期等项目首开带动成交回升，环比提升17%。
• 供应与成交：4月郑州住宅供应量同比上升27%，成交面积同比上升10%，均价同比持平。
• 项目表现：龙湖中原颂、SIC超级总部中心·润府二期、招商林屿境、越秀天悦江湾等项目在4月表现突出，成交量较高。

3. 营销策略

• 营销手段多样化：包括特价房、低首付、高佣、月供补贴、赠送家电等，部分项目通过降价刺激成交。
• 典型项目策略：
  • 鼎盛阳光城：降价1500元，提升市场关注度。
  • 龙湖中原颂：创新产品力+核心区位，首开效果火爆。
  • 润府二期：品牌+学区加持，均价2.7万/m²，去化率73%。

4. 五一假期市场表现

• 整体表现：五一期间郑州总成交852套，同比下降明显。
• 项目表现：
  • 鼎盛阳光城：五一期间成交75套，降价策略显著。
  • 龙湖中原颂：成交41套，五一期间整体涨价2%。
  • 万合府：成交38套，高佣+补月供策略。
  • 招商时代锦宸+天宸：成交25套，五一优惠4%。
• 区域表现：市区管城区、中原区及近郊荥阳、中牟市场表现较好，其他区域相对平淡。

5. 住宅市场分析

• 土地市场：2025年1-4月郑州累计供应12宗住宅地，成交11宗，均价15372元/m²，同比持平。
• 项目销售榜单：
  • 招商林屿境：累计备案金额5.32亿，排名第一。
  • 越秀天悦江湾：累计备案金额5.24亿，排名第二。
  • 未来天奕：累计备案金额5.16亿，排名第三。
• 房企排名：
  • 招商：累计备案金额14.97亿，排名第一。
  • 万科、越秀、美盛：备案金额均超9亿，排名靠前。

总结

郑州房地产市场在2025年4月受到政策利好影响，市场流动性有所改善，但整体市场表现仍不理想，五一假期成交总量仅为去年七成。部分项目通过创新产品、降价策略及营销手段，实现了较高的去化率，但市场分化明显，部分区域和项目表现突出，而其他区域仍面临挑战。未来，随着更多改善型项目的入市，市场有望进一步回暖，但需关注供需平衡及政策持续性。