房地产行业2019年投资策略之二：从城市布局看房企成长性，看好一二线城市核心标的-20190212-申万宏源-23页_1mb

2019年房地产行业投资策略总结：看好一二线城市核心标的

核心内容

2019年房地产行业投资策略聚焦于一二线城市的核心标的，认为这些城市在政策调整和市场回暖背景下具有更高的成长性。报告分析了31家销售规模超过1000亿的房企在城市布局上的差异，并结合销售热度与未来潜力筛选出重点城市。

主要观点

• 行业趋势：2019年全国商品房销售面积同比增速预计为-9.4%至-4.5%，但一二线城市销售面积同比增速有望由负转正，而三四线城市销售增速持续下滑。
• 房企布局：布局一二线城市占比越高的房企，其销售弹性越大，证券标的可能获得超额收益。
• 城市基本面：通过分析销售热度与增长潜力，筛选出北京、上海、长沙、乌鲁木齐、济南、合肥、昆明、长春、郑州、无锡等10个综合基本面较好的城市。

关键信息

1. 千亿房企（31强）布局版图

• 销售规模：2018年约有31家房企销售规模超过1000亿，其中30强房企销售均价显著高于全国平均水平。
• 销售增速与均价：
  • Top 10房企销售门槛为2000亿，销售增速26%，均价1.28万元/平米；
  • Top 11-20房企销售门槛约1300亿，销售增速39%，均价1.52万元/平米；
  • Top 21-30房企销售门槛约1000亿，销售增速65%，均价1.50万元/平米。
• 土储占比：15家千亿房企一二线城市土储面积占比超过70%，其中中国金茂、首开股份、中海外占比超过90%。
• 布局集中度：金科股份、首开股份、远洋集团和阳光城等布局集中度较高，而万科、华润置地、融创中国布局较为分散。

2. 筛选基本面上行的城市

• 第一象限（当前与未来均增长）：北京、上海、长沙、济南、合肥、昆明、长春、郑州、无锡等城市，当前销售增速为正且处于上行趋势。
• 第二象限（当前增速为负但未来有潜力）：天津、成都、大连、广州等城市，销售增速为负但较一年前有所改善。
• 第三象限（当前与未来均下滑）：武汉、贵阳、西安、呼和浩特、深圳等城市，建议规避。
• 第四象限（当前增速为正但未来下行）：无锡、郑州、南昌、温州、南宁等城市，短期可抓住窗口期。

3. 重点城市基本面分析

• 北京：
  • 2018年1-11月销售面积增速-19%，9-11月同比增速30%；
  • 12月去化周期为16.9个月，处于相对高位；
  • 二手房市场年中开始回暖，新房预售证发放放松，一手房成交放量，土地市场缩量与财政紧张有助于政策改善；
  • 地方财政赤字1682亿元，土地成交价款1683亿元，成交土地价款/财政赤字比值为1.0倍，财政压力较大。
• 上海：
  • 2018年1-11月销售面积增速4%，9-11月同比增速26%；
  • 12月去化周期为15.6个月，处于全国较低区间；
  • 二手房成交量回升，但价格持续负增长，新房政策略有放松，市场量价均有改善；
  • 土地成交价款/财政赤字比值为1.5倍，处于历史低位。

建议关注的房企

• 布局一二线城市较多：万科、金地集团、招商蛇口、阳光城、金科股份、首开股份。
• 高周转与强推盘能力：新城控股、荣盛发展、华夏幸福、保利地产。

城市发展潜力分析

• 区域划分：中西部与东北部销售面积增速趋势下行，东部有望回升。
• 城市圈：环渤海、长三角、珠三角销售面积增速较低，中西部、东北、海西经济区增速相对较高但下滑趋势明显，预计2019-20年因城施策将带来楼市回暖机会。

图表与数据支持

• 图1：一线城市销售面积增速底部回暖，三四线城市增速持续下降。
• 图2：2018年9月起，三四线城市销售面积单月同比增速由正转负。
• 图3：三四线城市销售价格增速未明显回落，保持在10%左右。
• 图4：三四线城市新开工增速仍位于高位，未来供给放量对价格有下行影响。
• 图5：2018年销售金额30强房企门槛为千亿。
• 图6：千亿房企周转率差异较大，“可售/销售面积”比值在1.3-8.9之间。
• 图7：15家房企一二线城市土储占比超过70%。
• 图8：40个一二线城市按销售热度划分为四个象限类别。
• 图9：北京、上海、南京、苏州、厦门、长沙、济南、合肥2017年销售增速处于底部，2018年下半年有所回升。
• 图10：昆明、银川、三亚、乌鲁木齐、长春2017年销售增速相对较高，2018年9-11月销售面积同比增速依然保持高位。
• 图11：天津、成都、大连、广州销售增速为负但处于上行趋势。
• 图12：深圳、武汉、西安、呼和浩特、贵阳销售面积增速在-10%至0%之间。
• 图13：重庆、沈阳、青岛、兰州、福州销售面积增速在-20%至-10%之间。
• 图14：太原、哈尔滨、北海、杭州销售面积增速在-25%至-20%之间。
• 图15：石家庄、海口、西宁销售面积增速在-70%至-25%之间。
• 图16：无锡、郑州、南昌、温州、南宁销售增速为正，尽管处于下行趋势但依然处于高位。
• 图17：中西部销售面积累计同比增速仍为正，但10、11月出现单月负增长。
• 图18：2019年中西部负增长概率较高，而东部有望回升。
• 图19：中西部、东北、海西经济区销售面积增速较高但下滑明显。
• 图20：环渤海、长三角、珠三角销售面积增速较低，楼市回暖空间较大。
• 图21：北京1-11月销售面积增速-19%，9-11月同比增速30%。
• 图22：北京12月去化周期为16.9个月，处于相对高位。
• 图23：北京2018年7-12月月均推盘量上升至213万方。
• 图24：北京二手房市场2018年年中开始回暖。
• 图25：2018年5月商品房新开工面积增速大幅回升。
• 图26：北京地方财政赤字1682亿元，成交土地价款1683亿元，财政压力较大。
• 图27：2018年北京土地成交大幅下滑，同比增速降至-39.8%。

附表

• 表1：千亿房企前十大城市集中度在22%-89%，华夏幸福、金科股份、首开股份在75%以上。
• 表2：2018年拿地情况显示，30强房企普遍调整城市布局，其中保利地产、金地集团、华夏幸福、中国金茂、首开股份相对更深耕布局城市。
• 表3：40城销售热度与潜力综合排名表，北京、上海、长沙、乌鲁木齐、济南、合肥、昆明、长春、郑州、无锡为综合基本面较好的城市。
• 表4：北京2016-2018年销售排行榜，首开股份、万科位居前三。