2019年房地产行业投资策略之二_从城市布局看房企成长性_看好一二线城市核心标的_23页_1mb

2019年房地产行业投资策略总结：看好一二线城市核心标的

核心内容

本报告聚焦于2019年房地产行业投资策略，强调一二线城市的销售回暖与政策改善趋势，认为布局一二线城市占比越高的房企，其销售弹性越大，证券标的可能获得超额收益。同时，报告分析了40个一二线城市的销售热度与增长潜力，并结合城市布局与公司经营能力，推荐了重点关注的房企与城市。

主要观点

• 行业整体趋势：2019年全国商品房销售面积增速预计为 $-9.4%$ 到 $-4.5%$，但一二线城市有望实现销售面积同比由负转正，三四线城市持续下滑。
• 房企布局策略：在不考虑公司经营能力与推盘效率的前提下，房企在一二线城市的土储占比越高，其销售弹性与业绩增长潜力越大。
• 城市基本面分析：通过对40个一二线城市的销售数据进行分析，筛选出北京、上海、长沙、乌鲁木齐、济南、合肥、昆明、长春、郑州、无锡等10个综合基本面较好的城市。

关键信息

1. 千亿房企布局情况

• 2018年销售规模超1000亿的房企：约31家，其中15家在一二线城市土储面积占比超过 $70%$。
• 土储占比高的房企：
  • 超过 $90%$：中国金茂、首开股份、中海外
  • $80% \sim 90%$：阳光城、金地集团
  • $70% \sim 80%$：远洋集团、金科股份、龙湖集团、招商蛇口、华润置地、融创中国、万科、旭辉集团
• 投资建议：
  • 布局一二线城市较多的房企：万科、金地集团、招商蛇口、阳光城、金科股份、首开股份
  • 高周转与强推盘能力的房企：新城控股、荣盛发展、华夏幸福、保利地产

2. 城市基本面分析

• 第一象限（当前销售增速为正，未来潜力大）：北京、上海、长沙、乌鲁木齐、济南、合肥、昆明、长春、郑州、无锡
• 第二象限（当前销售增速为负，但上行趋势）：天津、成都、大连、广州
• 第三象限（当前与未来均下行）：武汉、贵阳、西安、呼和浩特、深圳、宁波、沈阳、重庆、兰州、青岛、福州、哈尔滨、杭州、北海、太原、石家庄、西宁、海口
• 第四象限（当前增速为正，但下行趋势）：无锡、郑州、南昌、温州、南宁

城市发展潜力

• 区域划分：
  • 中西部、东北、海西经济区：销售面积增速相对较高，但下滑趋势明显
  • 环渤海、长三角、珠三角：销售面积增速较低，楼市回暖空间较大
• 2019-20年预测：东部区域销售增速有望超过中西部，因城施策可能带来政策改善。

北京市场分析

• 销售情况：2018年1-11月销售面积增速 $-19%$，但9-11月同比增速为 $30%$，二手房市场年中开始回暖。
• 政策与市场影响：
  • 新房预售证发放放松，一手房成交放量
  • 土地成交大幅下滑，财政压力较大
• 投资建议：首开股份、金融街、北京城建、首创置业

上海市场分析

• 销售情况：2018年1-11月销售面积增速 $4%$，9-11月同比增速为 $26%$
• 政策与市场影响：
  • 二手房成交量先于新房回升
  • 新开工面积增速回升，政策端有所放松
  • 土地成交价款/财政赤字比值处于历史低位，财政压力相对较小
• 投资建议：万科（常年销售前三）、其他布局上海的房企

其他重点城市

• 长沙、乌鲁木齐、济南、合肥、昆明、长春、郑州、无锡：均具备较高的销售热度与增长潜力
• 天津、成都、大连、广州：销售增速为负，但处于上行趋势，具有增长潜力
• 武汉、贵阳、西安、呼和浩特、深圳、宁波、沈阳、重庆、兰州、青岛、福州、哈尔滨、杭州、北海、太原、石家庄、西宁、海口：销售增速为负，且未来趋势下行，建议谨慎对待

表格与图表说明

• 表1：千亿房企前十大城市集中度在 $22%$ 到 $89%$，华夏幸福、金科股份、首开股份集中度超过 $75%$
• 表2：2018年房企拿地情况，部分房企如碧桂园、雅居乐、荣盛发展溢价率较高
• 表3：40城销售热度与潜力综合排名，北京、上海等城市排名靠前
• 图1-7：展示了销售面积、价格走势、土地成交情况及财政压力等数据，用于辅助分析

总结

本报告通过分析房地产行业趋势、房企布局与城市基本面，认为2019年一二线城市销售有望回暖，政策将有所改善。重点推荐布局一二线城市较多的房企，以及基本面较好的城市，如北京、上海等。同时，建议关注高周转与强推盘能力的房企以应对市场波动。