20260803-招商证券-_招商房地产_7月全月二手房网签面积同比增幅较6月全月收窄_样本城市周度高频数据全追踪_11页_3mb

招商房地产7月全月二手房网签面积同比增幅收窄——样本城市周度高频数据全追踪总结

核心内容

2026年7月，样本城市房地产市场呈现以下特征：

• 二手房网签面积同比增幅收窄，较6月全月下降2个百分点，显示市场热度有所回落。
• 新房网签面积同比降幅扩大，样本城市整体同比-2%，一线城市同比+3%，二线城市同比-1%，三线城市同比-8%。
• 二手房挂牌量：49个样本城市总存续挂牌套数环比下降0.5%，表明市场去库存压力有所缓解。
• 政策与市场预期：当前房地产股票具备“赔率”优势，建议三季度中下旬开始加大对房地产股票的配置。板块配置机会分为两个阶段：第一阶段关注二手房去库存，第二阶段关注价格回升。

主要观点

1. 二手房市场表现

• 同比增幅收窄：7月样本城市二手房网签面积同比增幅为+12%，较6月全月收窄2个百分点。
• 城市能级差异：
  • 一线城市二手房网签同比+11%，增幅收窄3个百分点。
  • 二线城市同比+9%，增幅扩大4个百分点。
  • 三线城市同比+17%，增幅收窄14个百分点。
• 环比表现：整体样本城市和贸易五省样本城市二手房网签面积环比均处于近5年同期较低水平。

2. 新房市场表现

• 同比降幅扩大：7月样本城市新房网签面积同比-2%，较6月全月降幅扩大2个百分点。
• 城市能级差异：
  • 一线城市同比+3%，降幅收窄4个百分点。
  • 二线城市同比-1%，降幅收窄5个百分点。
  • 三线城市同比-8%，降幅扩大9个百分点。
• 环比表现：整体样本城市新房网签面积环比低于过去4年同期水平。

3. 拿地与库存情况

• 土地成交面积同比降幅扩大：1-7月全国土地成交建筑面积同比-22%，较1-6月扩大1个百分点。
• 土地成交均价同比降幅收窄：1-7月全国土地成交楼面均价同比-4%，较1-6月收窄5个百分点。
• 土地溢价率下降：7月全国土地溢价率较上月下降3.1个百分点至10.5%。
• 土地出让金同比降幅收窄：7月全国土地出让金同比-9.4%，较6月收窄5.3个百分点。
• 去化周期：拿地未售、推盘未售库存较5月下降，但推盘未售去化周期较5月上升；开工未售去化周期较5月下降。

4. 市场前瞻指标

• 二手及租金价格：北京、上海、广州、深圳二手成交价格同比降幅收窄；北京、上海、广州租金同比降幅扩大，深圳租金同比增幅收窄；租金回报率均下降。
• 二手带看人数：7月样本城市平均带看人数同比降幅较6月收窄1个百分点至-10%。
• 流动性前瞻：宏观层面流动性环比宽松力度收窄，同比紧缩力度收窄。
• 货币活化指数：6月货币活化指数（M1/M2口径）较上月下降，显示市场资金流动性减弱。

关键信息

一、新房网签

• 同比：样本城市整体-2%，一线城市+3%，二线城市-1%，三线城市-8%。
• 环比：整体样本城市新房网签面积环比低于过去4年同期水平。
• 贸易五省：新房网签同比-2%，环比表现较弱。

二、二手房网签

• 同比：样本城市整体+12%，一线城市+11%，二线城市+9%，三线城市+17%。
• 环比：整体样本城市和贸易五省样本城市二手房网签面积环比处于近5年同期较低水平。
• 挂牌量：49个样本城市总存续挂牌套数环比-0.5%。

三、拿地与库存

• 成交面积：1-7月全国土地成交建筑面积同比-22%，较1-6月扩大1个百分点。
• 成交均价：1-7月全国土地成交楼面均价同比-4%，较1-6月收窄5个百分点。
• 溢价率：7月全国土地溢价率下降至10.5%。
• 去化周期：推盘未售去化周期较5月上升，开工未售去化周期较5月下降。

四、市场前瞻

• 带看人数：7月样本城市平均带看人数同比降幅收窄至-10%。
• 货币活化指数：6月货币活化指数（M1/M2口径）较上月下降。
• 流动性指标：7月宏观流动性环比宽松力度收窄，同比紧缩力度收窄。

五、配置建议

• 房地产股票配置：当前具备“赔率”优势，建议三季度中下旬开始增配。
• 配置阶段：
  • 第一阶段：关注二手房去库存（如单月下降5%或累计下降30%）。
  • 第二阶段：关注价格回升。
• 潜在催化因素：政策预期变化、基本面改善预期、市场风格切换带来的增量资金。

风险提示

• 总购房需求改善进程不及预期
• 二手房挂牌量下降不及预期
• 新房去化不及预期
• 房企拿地力度不及预期

附：相关报告与资料来源

• 资料来源：Wind、房管局、统计局、中指研究院、CRIC、贝壳、榆叶飞云、中国人民银行、招商证券
• 报告详见：7月全月二手房网签面积同比增幅较6月全月收窄——样本城市周度高频数据全追踪

市场关注点

• 二手房去库存
• 房价回升预期
• 政策优化与落地
• 货币流动性变化
• 房企经营与拿地动态

结论

2026年7月，房地产市场整体呈现二手房回暖、新房下行的趋势。虽然新房市场仍面临较大压力，但二手房市场表现相对积极，去库存压力有所缓解。当前房地产板块具备配置价值，建议投资者关注政策优化、市场风格切换等潜在催化因素，把握短期交易机会。